Aktualne trendy i prognozy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie – od początku roku do końca września br. podpisano umowy najmu na ponad pół miliona m2. Zjawiskiem wartym odnotowania jest wzrost popytu netto – nie uwzględniającego odnowień umów. To w połączeniu z nadal bardzo wysoką aktywnością deweloperów potwierdza, że Warszawa jest najbardziej aktywnym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej.

W III kw. 2013 r. w Warszawie odnotowano rekordowy popyt netto na poziomie 136 000 m2. (184 600 m2 brutto z przedłużeniami umów). W III kw. bank BZ WBK zawarł największą umowę typu pre-let w Centrum w tym roku (11 800 m2, Atrium 1 realizowanym przez Skanska). Poza Centrum kontrakty tego typu zawarły: Polkomtel (22 680 m2, Konstruktorska 4 – podpisana przed rozpoczęciem budowy) i Aegis Media (7500 m2, X2 Boutique Office). Inne duże transakcje to: relokacja Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych (5800 m2, Grójecka 127) oraz przedłużenia najmów podpisane przez takie firmy, jak Sygma (6400 m2, Trinity Park II) oraz Sanofi-Aventis (5500 m2, North Gate).

Rynek powierzchni biurowych

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie to ponad 4 miliony metrów kwadratowych. Największe warszawskie dzielnice biurowe to: rejon Mokotowa, Centrum i korytarz Al. Jerozolimskich, ul. Żwirki i Wigury oraz lotniska Okęcie. Stołeczna podaż nadal utrzymuje się w mocnym trendzie wzrostowym. W samym III kw. 2013 r. oddano do użytku 94 000 m2 nowych biur, a łącznie od początku roku do końca III kw. aż 246 000 m2. Należy zauważyć, że nadchodzący rok będzie równie intensywny. W budowie pozostaje 573 000 m2 (ponad 53 proc. powierzchni powstającej w skali całego kraju), z czego 80 000 może zasilić stołeczny rynek jeszcze w tym roku. Z naszych analiz wynika, że w 2014 r. całkowita nowa podaż osiągnie wartość ok. 290 000 m2, z czego ok. 30 proc. jest już objęte umowami przednajmu. Wśród projektów planowanych do oddania w nadchodzącym roku w Warszawie należy wymienić m.in. Atrium I, Gdański Business Centre, Eurocentrum Office Complex, I faza Warsaw Spire czy Nimbus. Łącznie w latach 2013–2014 na stołeczny rynek trafi około 600 000 m2 nowej powierzchni biurowej. To dużo, jednak należy zauważyć, że jeśli chodzi o nasycenie powierzchnią biurową, to wynik Warszawy jest niższy niż średnia dla miast europejskich.

Prognozy na przyszłość

Wysoka aktywność budowlana, pomimo silnego popytu, wpływa na wzrost poziomu pustostanów w Warszawie, który na koniec III kw. osiągnął 10,9 proc. (0,4 p.p. wyżej niż w II kw.), a to oznacza, że bez najemców pozostaje aktualnie ponad 440 000 m2 biur. Biorąc pod uwagę realizowane projekty, spodziewamy się, że współczynnik powierzchni niewynajętej będzie się utrzymywał w 2014 r. w trendzie wzrostowym. Wraz z oddawaniem się do użytku nowych projektów, wolnych powierzchni będzie przybywać również w obiektach najstarszych. Zwiększająca się dostępność powierzchni cały czas wywiera wpływ na najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie, które w III kw. wyniosły 22–24 euro i 14,50–14,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie poza nim, np. na Mokotowie.

Autor jest dyrektorem w dziale badań rynku i doradztwa, Jones Lang LaSalle

Avatar

Mateusz Polkowski

dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL