FAKTORING Magazyn uniwersalny

Podstawą logistyki jest sprawny transport i przeładunek towarów. Stąd tak istotna jest odpowiednia liczba doków, umożliwiających załadunek i rozładunek przyczep samochodów ciężarowych. Jeśli magazyn ma być „uniwersalny”, to oprócz doków przeładunkowych powinien również dysponować bramą z poziomu „0”, przeznaczoną dla mniejszych samochodów dostawczych. Nie można też zapomnieć o odpowiednio dużym placu manewrowym i parkingu, które umożliwiają sprawny ruch pojazdów.

Tomasz Mika – Chcąc zdefiniować „uniwersalny” magazyn, powinniśmy na to spojrzeć zarówno od strony najemcy, jak i dewelopera. Bo obie strony definiują tę „uniwersalność” nieco inaczej. Sama pojemność magazynu niewiele jednak pomaga, jeśli nie ma warunków do sprawnej kompletacji i przepakowywania towarów. Powierzchnia magazynowa musi więc być odpowiednio rozplanowana, aby pracownicy mogli możliwie szybko dokonywać przeładunku.

Pojemność magazynu
Dla najemcy najistotniejsze jest, aby mógł wygodnie i sprawnie zarządzać swoimi zapasami. Dlatego tak ważna jest choćby możliwość wysokiego składowania. Rynkowy standard to 10 metrów wysokości netto, rozumianej jako odległość między posadzką a najniższym punktem sufitu. Najemcy niechętnie godzą się na niższe wysokości (np. 8 m), bo to mocno ogranicza pojemność danego magazynu. Z punktu widzenia najemcy „uniwersalność” obiektu magazynowego to również możliwość składowania szerokiej gamy towarów. To zaś wymaga odpowiedniego zaplecza technicznego. Oprócz standardowej instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej specyfika niektórych branż wymaga bardziej rozbudowanej infrastruktury. Przy przechowywaniu niektórych towarów konieczne jest ciągłe ogrzewanie. Z kolei artykułów spożywczych nie da się składować, nie mając chłodni.

Zaplecze socjalno-biurowe
Duża część najemców poszukuje powierzchni magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym. Duże znaczenie ma również możliwość podziału powierzchni magazynowej. Taka opcja umożliwia najemcom szybkie dostosowywanie magazynu do aktualnych potrzeb. „Uniwersalna” lokalizacja to czynnik istotny przede wszystkim dla operatorów logistycznych. Ponieważ podstawą ich funkcjonowania jest świadczenie usług dla innych firm, lokalizacja ich obiektów musi być na tyle dogodna, aby łatwo obsługiwać możliwie jak największą ilości klientów.

Najemca – deweloper
Deweloperzy definiują „uniwersalność” nieco inaczej niż najemcy. Dla firm, które budują i wynajmują magazyny, najważniejsze jest, żeby ich magazyn mógł w każdej chwili łatwo znaleźć najemcę. Dlatego budują obiekty zgodnie z obowiązującymi na rynku standardami i godzą się na takie ich modyfikacje, które łatwo usunąć po zakończeniu najmu. Przykładowo, jeśli najemca nie potrzebuje wysokiego obiektu, deweloper i tak wybuduje magazyn 10 m, ale z drugiej strony zgodzi się na montaż dodatkowych instalacji, które najemca zdemontuje opuszczając obiekt. Podobnie jest z posadzką. Obowiązujący na rynku standard, czyli 5 t/m2 nośności, jest dostosowany do potrzeb wysokiego składowania. Mimo to, deweloperzy, przygotowując obiekt dla najemcy produkcyjnego, często nie generującego takiego nacisku na podłogę, wyposażają magazyny w posadzkę o standardowej wytrzymałości, aby ewentualnie w przyszłości można było tę powierzchnię zaoferować najemcom magazynowym.

Dobra lokalizacja
„Uniwersalność” lokalizacji wśród deweloperów odgrywa bardzo dużą rolę. Chodzi tu oczywiście o dostęp do potencjalnych najemców. Lokalizacja obiektu musi być tak dobrana, aby była atrakcyjna dla szerokiego grona klientów. Podobnie jak dla najemców, ważne dla deweloperów jest, aby w magazynie można było bez przeszkód dzielić powierzchnię. Elastyczna oferta ułatwia bowiem negocjacje z klientami.

 

Autor jest dyrektorem Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Jones Lang LaSalle