INWESTYCJA POD SŁOŃCEM HISZPANII

Z Małgorzatą Wargocką-Borską, ekspertem Casa en Sol, rozmawiała Grażyna Stefańska

Czy to dobry czas na inwestycję w nieruchomość w Hiszpanii?

W dobie kryzysu finansowego, dużych wahań kursów walut, inwestycja w nieruchomość zagraniczną wydaje się stosunkowo atrakcyjną alternatywą wobec utrzymywania płynnych środków finansowych w systemie bankowym czy nawet w uważanych dotychczas za najbezpieczniejsze obligacjach rządowych, np. greckich. Polska ze swoim zadłużeniem też nie jest wolna od ryzyka gwałtownej deprecjacji złotego. Dodatkowo utrzymujące się od pięciu lat niskie ceny (spadek o ok. 40 proc. od 2008 r.) na rynku nieruchomości w Hiszpanii są obecnie mocnym argumentem do nabycia nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim.

Sytuacja na rynku nieruchomości w Hiszpanii znacznie się zmieniła w porównaniu z poprzednimi latami. Obecnie cena finalna może odbiegać od wyjściowej nawet o ok. 30 proc. Oczywiście wiele zależy od tego, kto jest zbywcą nieruchomości i do jakiego stopnia jest zdeterminowany, aby upłynnić swoje aktywa. Z reguły najlepiej negocjuje się z deweloperami i bankami, a trudniej z właścicielami nieruchomości z rynku wtórnego. Wśród zbywców dominują obecnie Brytyjczycy, którzy z racji słabego funta są gotowi znacznie opuścić cenę wyjściową. Cena ostateczna zależy również od specyfiki samej nieruchomości. W przypadku domu za milion euro negocjacje z natury rzeczy zaczynają się od dużych rozbieżności pomiędzy stronami. W przypadku tanich i popularnych na rynku apartamentów trzeba być przygotowanym na to, że cena nie zostanie obniżona więcej niż 5-10 proc.

Które lokalizacje są najbardziej rentowne?

Obecnie najbardziej opłaca się inwestować w nieruchomości luksusowe w pierwszej linii brzegowej, gdyż ich cena rzeczywiście zanotowała znaczący spadek ze względu na sytuację na rynku nieruchomości w Hiszpanii. Tego typu inwestycje (nawet z rynku pierwotnego) zostały obniżone o ok. 20-40 proc. wartości w stosunku do ceny sprzed dwóch, trzech lat. Największą korzyścią, z punktu widzenia finansowego, może okazać się sprzedaż takiej nieruchomości za ok. trzy – pięć lat, kiedy rynek się ustabilizuje i odrobi część strat z lat ubiegłych.

Ile zapłacimy za apartament w Hiszpanii?

Cena apartamentów wakacyjnych utrzymuje się ciągle na mniej więcej tym samym poziomie – nowe apartamenty na południu Costa Blanca można nabyć w granicach 100 tys. euro, natomiast na północy Costa Blanca od 150 tys. euro w pierwszej linii brzegowej. Costa del Sol zawsze było wybrzeżem nieco droższym – cena apartamentu w tej lokalizacji wynosi ok. 200 tys. – 250 tys. euro. Costa Brava nie jest atrakcyjną lokalizacją, jeśli chodzi o apartamenty wakacyjne, gdyż zimą temperatura spada tu do ok. pięciu stopni i często występują opady deszczu.

W jakie nieruchomości Polacy inwestują najchętniej?

Polacy, według naszych obserwacji, interesują się przede wszystkim apartamentami. Część z nich chce przeznaczyć swoją inwestycję na wynajem. Najczęściej jest to mieszkanie o powierzchni ok. 80 m2, z dwiema sypialniami, dwiema łazienkami, kuchnią i salonem. Grupa takich klientów jest najliczniejsza, ale ceny produktów tego typu są bardzo zróżnicowane. Cenę determinuje przede wszystkim lokalizacja, tj. bliskość do plaży i atrakcyjność miasta, prowincji. Zauważamy też spore zainteresowanie domami szeregowymi. Niewątpliwie przewagą domu szeregowego nad apartamentem jest posiadanie własnego niewielkiego ogrodu. Zdarzają się nam również zapytania o domy jednorodzinne lub bliźniaki – takia opcja pociąga za sobą już nieco większe nakłady finansowe. W tym przypadku klient ma naprawdę duży wybór nieruchomości. Najczęściej Polacy wybierają malowniczo położone domy, na wzgórzach, z dala od miejskiego zgiełku, z pięknym dużym ogrodem i panoramicznym widokiem na morze. Cena zależy głównie od położenia nieruchomości, jak i standardu wykonania. Optymalne połączenie tych dwóch zmiennych daje naszym klientom wiele satysfakcji i radości z zakupu.

Jakim budżetem dysponują inwestorzy z Polski?

Budżet, który nasi klienci chcą przeznaczyć na zakup nieruchomości w Hiszpanii, jest bardzo zróżnicowany. Najliczniejszą grupę stanowią osoby, które chcą nabyć apartament do 150 tys. euro. Podaż takich nieruchomości jest również największa. Drugą grupę stanowią klienci, którzy dysponują budżetem 250 tys. – 300 tys. euro, a trzecią i zarazem najmniej liczną ci, którzy szukają nieruchomości za ponad 1 mln euro. W Hiszpanii nasycenie rynku nieruchomości jest tak duże, że właściwie w każdym budżecie można znaleźć coś odpowiedniego, dopasowanego do indywidualnych wymagań klienta. Oferty zaczynają się od już od 60 tys. euro za studio lub apartament do remontu, aż do granicy około 10 mln euro za dom lub wielopoziomową willę, więc jest w czym wybierać. Wydaje mi się, że ilość pieniędzy, którą Polacy chcą przeznaczyć na zakup nieruchomości w Hiszpanii, zasadniczo się nie zmieniła. Jedyną ważną różnicą, w porównaniu z czasami boomu, jest to, że za taką samą cenę można kupić coś bezsprzecznie lepszego.

Na co uważać, kupując nieruchomość w Hiszpanii?

Wydaje się, że największe ryzyko ponosi klient kupujący apartament z rynku wtórnego, który został wybudowany ok. 20-30 lat temu. Cena takich nieruchomości jest bardzo atrakcyjna (ok. 50 tys. euro nad morzem), lecz ze względu na stan oraz np. niską jakość wykonania, może się okazać nieopłacalna. Takie nieruchomości wymagają z reguły gruntownych remontów nie tylko wewnątrz, lecz niejednokrotnie na zewnątrz, tj. elewacji oraz wszystkich instalacji. Z punktu widzenia kupującego najistotniejsze przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego jest sprawdzenie sytuacji prawnej danej nieruchomości w księgach wieczystych w danej gminie. Trafiają do nas klienci, którzy chcąc sprzedać swoją nieruchomość, nabytą dla przykładu ok. pięć lat temu, napotykają na wady prawne, które są trudne do rozwiązania na tym etapie. Ponadto nieruchomość relatywnie starą trudno jest sprzedać, wynająć itd.

Swoich klientów ostrzegamy również przed nierozważnym zakupem nieruchomości z licytacji bankowych. Kupowanie nieruchomości w toku licytacji bankowej może być okazją rynkową, ale też niesie za sobą pewne zagrożenia. Zdarza się czasem tak, że nabywcy ostatecznie kupują nieruchomość po cenie sporo wyższej niż ta pierwotnie proponowana przez bank przed licytacją, bowiem uczestnicy licytacji wpadają często w pułapkę zaangażowania i wzajemnie podbijają sobie cenę. Drugim ryzykiem jest niewłaściwa ocena wartości nieruchomości, jej potencjału wynajmu i spodziewanej stopy zwrotu z tej inwestycji, ponieważ nie wszystkie przejęte przez banki nieruchomości są naprawdę atrakcyjne.

Na co zwrócić uwagę, aby inwestycja była udana?

Najważniejsza jest lokalizacja: im bliżej morza, tym lepiej. Najbardziej pożądana jest pierwsza linia brzegowa. Kolejnym ważnym czynnikiem jest rodzaj nieruchomości: najlepiej apartament. Ponadto ważny jest typ nieruchomości – tutaj zdecydowanie lepszy jest rynek pierwotny. Z naszego doświadczenia wynika, że nieruchomości z rynku wtórnego wynajmują się znacznie gorzej, chyba że dotyczy to domów jednorodzinnych, które są wynajmowane na miesiące – tzw. wynajem długoterminowy – ale tutaj wchodzą w grę inne czynniki, parametry itd. Widok – panoramiczny widok na morze jest najbardziej ceniony przez wynajmujących. Wielkość – najlepiej wynajmują się apartamenty z dwiema sypialniami oraz dwiema łazienkami. Poza tym ważne jest wyposażenie i umeblowanie – im bardziej luksusowe, tym chętniej turyści zdecydują się na wynajem. Otoczenie – strefa wspólna powinna być dobrze wyposażona, czysta, bezpieczna: basen dla dorosłych, basen dla dzieci, kort do gry w tenisa, boiska do gry w koszykówkę, siatkówkę, piłkę nożną, spa, basen kryty, siłownia itd. Im więcej atrakcji w strefie wspólnej, tym lepiej. Coś szczególnego – klimat, miejsce, umeblowanie… – cokolwiek, byleby wyróżniało dany apartament spośród innych dostępnych miejsc noclegowych w Hiszpanii. Wystarczy, że nieruchomość nie spełnia jednego z podanych przeze mnie wyżej kryteriów, to wtedy inwestor ponosi straty.