Kredyt zaufania od banku tylko dla najlepszych

Z Jeroenem van der Toolenem, dyrektorem zarządzającym Ghelamco na Europę Środkowo–Wschodnią, rozmawiała Grażyna Stefańska

Jak w Pana ocenie wygląda dziś dostęp do kredytów deweloperskich?

W ostatnich latach sytuacja na rynku kredytowym diametralnie się zmieniła i banki znacznie zaostrzyły kryteria finansowania nieruchomości komercyjnych. W przeszłości deweloperzy mogli starać się o kredyty nawet na 100 proc. projektu – włącznie z pracami przygotowawczymi. Dziś banki wymagają zaangażowania finansowego firmy na poziome nawet 40 proc. kosztu inwestycji, co sprawia, że szanse na wsparcie finansowe mają deweloperzy z bogatym doświadczeniem, długą historią, rzetelni i wiarygodni, o stabilnej sytuacji finansowej. Własne środki to jednak nie jedyny warunek pozyskania finansowania. Niezbędne jest również podpisanie umowy pre-lease w budynku mającym być przedmiotem finansowania. W skrajnych przypadkach oczekiwane są umowy obejmujące nawet 50 proc. powierzchni inwestycji.

Z czego wynika zaostrzona polityka banków w zakresie finansowania inwestycji?

Większa ostrożność banków w zakresie kredytowania nieruchomości to skutek kryzysu gospodarczego i niepewnej sytuacji w strefie euro, od której polska gospodarka jest silnie uzależniona. Banki starają się uniknąć sytuacji, w których deweloperzy nie będą w stanie wywiązać się z wcześniej podjętych zobowiązań. W rezultacie kryzys gospodarczy i zaostrzone wymagania banków sprawiły, że płynność finansowa wielu firm deweloperskich została zachwiana, a na rynku pozosali głównie sami duzi i doświadczeni gracze.

Czemu Warsaw Spire zawdzięcza uzyskanie rekordowego finansowania bankowego w historii polskiego rynku nieruchomości?

Na początku sierpnia br. Warsaw Spire otrzymał rekordowe finansowanie bankowe w wysokości ponad 900 mln zł – to rzeczywiście najwyższy jak dotąd kredyt udzielony na realizację nieruchomości komercyjnej w Polsce. Wsparcie finansowe otrzymaliśmy od czterech, największych instytucji w kraju: Bank Polska Kasa Opieki SA, Bank Zachodni WBK SA, Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA oraz BRE Bank SA. Spełniliśmy wszystkie, niezbędne warunki – posiadamy wieloletnie doświadczenie i bogate portfolio, nigdy nie mieliśmy problemów finansowych, a każde wsparcie finansowe, jakie uzyskaliśmy od banków, spłacaliśmy w terminie. Przedstawiliśmy umowy przednajmu na około 15 proc. inwestycji – prawie cały budynek B jest wynajęty przez Unijną Agencję Frontex. Również ze względu na to, że to właśnie jednostka publiczna wybrała nasz projekt na swoją siedzibę, banki miały pewność co do naszej inwestycji. Warsaw Spire został wnikliwie przeanalizowany i dokładnie sprawdzony przez Frontex, zyskując niepodważalne świadectwo najwyższej jakości. Ponadto od połowy 2011 r. Warsaw Spire realizowany był z własnych środków finansowych Ghelamco. Dzięki temu byliśmy dla banków wiarygodnym partnerem o ustabilizowanej i silnej pozycji na rynku.

s._1_Royal_Axisd-Nowy_Wilanow_Qualia_Development

Jakim doświadczeniem musi legitymować się deweloper, aby otrzymać kredyt na projekt komercyjny?

Poza dobrze przygotowanym projektem, podpisanymi umowami pre-lease, deweloperzy muszą wykazać się wiarygodnością, czyli ustabilizowaną pozycją na rynku, udokumentowanymi dokonaniami, liczbą ukończonych projektów oraz oczywiście możliwościami finansowymi w zakresie wkładu własnego.

Jakie inwestycje mogą obecnie liczyć na kredytowanie bankowe?

Szansę na uzyskanie finansowania mają projekty realizowane przez dużych, wiarygodnych deweloperów, dobrze zlokalizowane i gwarantujące jakość oczekiwaną przez najemców.

Czy podczas ubiegania się o finansowanie mogą być przydatne certyfikaty środowiskowe?

Certyfikacja budynków nabiera coraz większego znaczenia i może być przydatna, lecz nie niezbędna podczas starań o finansowanie inwestycji. Świadectwo potwierdzające realizację projektu według zasad zrównoważonego rozwoju ma znaczenie przede wszystkim dla najemców i funduszy kupujących inwestycje. Mając te aspekty na względzie, deweloperzy zwiększają szanse na podpisanie umów przednajmu, które z kolei banki biorą pod uwagę rozważając przyznanie finansowania.

Czy kredyt bankowy jest najlepszym sposobem finansowania inwestycji?

Kredyt bankowy jest zdecydowanie tańszy niż obligacje. Z pozyskiwaniem funduszy na drodze emisji obligacji wiążą się wysokie koszty. Ponadto jest to proces czasochłonny i wymaga dużych nakładów pracy. Nie każdy deweloper może skorzystać z tej formy finansowania pozabankowego – emisja papierów wartościowych jest dostępna wyłącznie dla pewnych i stabilnych podmiotów.

s._4_fot._Warsaw_Spire_Ghelamco_2

Jakie możliwości otwiera przed firmą deweloperską emisja obligacji?

Obligacje są znakomitym sposobem na rozwój firmy – pozwalają na pozyskiwanie kapitału i finansowanie inwestycji, a jednocześnie są alternatywą dla kredytów bankowych, których uzyskanie w dobie kryzysu jest mocno ograniczone. W przypadku Ghelamco emisja obligacji pozwoliła rozbudować portfolio grunty, zwiększyliśmy również wkład własny w realizowanych inwestycjach.

Jakie ryzyka związane są z ich wprowadzeniem? Czy jest to gra warta świeczki?

Podejmując decyzję o emisji obligacji deweloperzy muszą realnie oceniać rynek i swoje możliwości, a tu zdecydowanie przydaje się doświadczenie i pozycja na rynku pozwalające na zniwelowanie ryzyka. Jeśli z sukcesem udaje się przeprowadzić proces emisji, a w rezultacie wesprzeć i znacząco wzmocnić działalność firmy – zdecydowanie jest to gra warta świeczki.