Kupiłeś i co dalej?

Przykładów na efektywne wykorzystanie posiadanych nieruchomości jest wiele, jednak problem maksymalizacji zysków z ich portfela jest skomplikowany i nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to, co zrobić, by osiągnąć jak najwyższy dochód. Każda nieruchomość wymaga indywidualnego podejścia oraz wiedzy na temat całego rynku.

Zauważalne jest, że coraz więcej Polaków kupuje nieruchomość nie tylko po to, by zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, lecz także z myślą o lokacie kapitału. Mimo wysokiej kapitałochłonności oraz niskiej płynności inwestycje te traktowane są jako jedna z bezpieczniejszych form lokowania kapitału i chociaż kryzys nieco zweryfikował podejście do inwestowania w nieruchomości oraz znacznie ograniczył możliwości spekulacyjne na tym rynku, wciąż cieszą się popularnością.

Taniej kupić, drożej sprzedać

Kupując nieruchomość możemy liczyć na dwa typy zysków. Po pierwsze, wynikające ze wzrostu jej wartości, a więc zastosować podstawową zasadę „taniej kupić, drożej sprzedać”. Na tego typu inwestycjach najwięcej zyskały osoby, które nabyły mieszkanie przed okresem prosperity i zdołały je sprzedać w szczycie boomu. W skrajnych przypadkach stopy zwrotu sięgały nawet kilkuset procent, przerastając najśmielsze oczekiwania inwestorów. Okres tak dynamicznych wzrostów cen raczej nie wróci na polski rynek, jednak nie oznacza to, że na wzroście wartości nieruchomości nie można już zarobić. Ponadto obowiązujące jeszcze do niedawna przekonanie inwestorów o stałym wzroście cen nieruchomości, doprowadziło do systematycznego powiększania liczby mieszkań w ich portfelach, które sprzedane po dzisiejszych cenach, przyniosłyby znaczne straty, a które dzięki umiejętnemu zarządzaniu mogą przynosić właścicielowi stały dochód.

Przychody z najmu

Drugim typem zysków, jakie możemy czerpać z nieruchomości, są przychody z najmu. Może to być zarówno głównym celem inwestycji, jak i sposobem na efektywne wykorzystanie nieruchomości przed jej sprzedażą. W takim przypadku należy przeanalizować koszty, które generuje nieruchomość oraz możliwe do osiągnięcia stawki czynszu. Często okazuje się, że drobne inwestycje mogą znacznie podwyższyć nasze dochody. Relatywnie tani remont lub wymiana mebli mogą zwiększyć konkurencyjność naszego mieszkania, sprawiając, że potencjalni najemcy będą w stanie zapłacić wyższy czynsz. Przykładowo, jeśli wiemy, że w danym rejonie większą popularnością cieszą się mieszkania z oddzielną kuchnią, możemy np. postawić ściankę działową, co zwiększy popyt na najem naszego mieszkania. Aby dostosować je do potrzeb najemców musimy jednak znać ich charakterystykę i preferencje. Mimo że, np. czynsze za luksusowo wykończone mieszkanie są dużo wyższe, nie w każdej lokalizacji znajdziemy na nie najemcę.

Czas nie zawsze działa na korzyść

Zakładając, że nieruchomość warta jest tyle, ile może przynieść dochodu, warto się też zastanowić czy nie lepiej wykorzystać ją na przykład do zrefinansowania kredytu na nabycie innej. Nie należy przy tym ograniczać się do lokalnego rynku. Ponadto wstrzymując się od sprzedaży mieszkania do czasu ponownego wzrostu jej ceny nie można zakładać, że w długim okresie wartość każdej nieruchomości rośnie. Mimo że badania rozwiniętych rynków, takich jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania, dowodzą, że pomimo okresowych wahań ceny nieruchomości wykazują trend wzrostowy, nie ma to zastosowania dla indywidualnych przypadków.

Pilnuj otoczenia inwestycji

Na cenę nieruchomości duży wpływ, zarówno pozytywny, jak i negatywny, ma jej otoczenie. O ile rozwój infrastruktury poprawi komunikację naszej nieruchomości z centrum miasta, wpływając na wzrost jej wartości, to już na przykład wybudowanie spalarni śmieci za oknem może obniżyć jej cenę na lata. Decydując, kiedy najlepiej sprzedać daną nieruchomość, warto sięgnąć do informacji o kształtowaniu się jej przyszłego otoczenia, jakich dostarczyć mogą na przykład miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, do których wgląd możemy uzyskać w urzędzie gminy.

Autor jest prezesem redNet Property Group Sp. z o.o.

Kordian Kuczma

Kordian Kuczma

doktor nauk politycznych PAN