Mieszkanie na starówce jest warte każdych pieniędzy

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych istnieje pokaźna grupa nabywców gotowych zapłacić duże pieniądze za apartament znajdujący się nieopodal starego miasta, a najlepiej z widokiem na starówkę. W krajach Europy Zachodniej lokalizacja taka często jest jednym z kryteriów definicji klasycznego apartamentowca. Taki adres to powód do dumy i wyznacznik prestiżu. W Polsce zaczyna być podobnie. Cena za metr kwadratowy, mimo że lokale te mają minimum 100 mkw., dochodzi do 40 tys. zł. Czy jednak ktoś, kogo nie stać na zakup mieszkania w tak drogim apartamentowcu, ma szansę na realizację marzeń o zamieszkaniu w historycznej dzielnicy? Okazało się, że potencjalni nabywcy ceniący sobie unikalność Starego Miasta napotykają na sprzedających, którzy wyceniają swoje wielowiekowe dziedzictwo bardzo wysoko. Na obszarze historycznej dzielnicy cena za metr kwadratowy nie odbiega znacząco od ceny za metr apartamentowca z widokiem na starówkę, a nierzadko nawet przewyższa ją, jeśli lokalizacja mieszkania jest naprawdę wyjątkowa. Przykładowo w Krakowie wynosi ona ok. 25 tys. zł/mkw. mieszkania przy ul. Floriańskiej, a w Warszawie blisko 44,5 tys. zł/mkw. mieszkania przy Placu Zamkowym.


Zarobić na wynajmie

Nic zatem dziwnego, że najczęstszymi klientami tych mieszkań nie są przeciętne rodziny z dziećmi. Kupujący to głównie osoby, które zakup lokalu na starówce traktują jako lokatę kapitału. Jeszcze inni chcą zarobić na wynajmie: kilkudniowe lub dwutygodniowe użyczanie lokalu turystom w okresie wakacyjnym może przynieść tyle zysku, co całoroczny wynajem np. studentom. Bo to, co zwykłemu najemcy będzie przeszkadzać – poddaszowe lokum, skosy, wąskie okna – dla przyjezdnych będzie pożądanym elementem, tworzącym klimat miejsca. Pamiętać też należy o Polonusach, którym bardzo imponuje posiadanie stałej kwatery w zabytkowej części Warszawy lub Krakowa.

Najmłodsza i najdroższa

Starówka warszawska, mimo że odbudowana od podstaw po wojennym zniszczeniu, to absolutny lider cenowy. Dzieje się tak, ponieważ, Warszawa jest miastem stołecznym, a średnia cena mieszkania na tutejszym rynku nieruchomości oscyluje wokół 9 000 zł/mkw. Ceny mieszkań na Starówce są zróżnicowane – wahają się od 13 tys. do ponad 44 tys. za mkw., a średnia cena metra kwadratowego wynosi 19 137 zł. Najtańsze mieszkanie oferowane do sprzedaży można kupić na Rynku Nowego Miasta w cenie 320 tys. zł (20 metrów, 16 tys. za mkw.). Najdroższe kosztowało 3 mln 175 tys. zł. W tej cenie można było zakupić 116-metrowe mieszkanie przy ul. Świętojańskiej.

Magia Krakowa

W Krakowie znajduje się duża część polskich dzieł sztuki. Pełne ozdobnych detali zabytkowe kamieniczki, wkomponowane w jeden z najciekawszych zespołów architektonicznych w Europie, tworzą magię tego miejsca, nad którym góruje dawna siedziba królów polskich. Ceny, jakie tu obowiązują, kształtują się proporcjonalnie do niezwykłości tego miejsca. Za 109-metrowe, 3-pokojowe mieszkanie przy ul. Floriańskiej trzeba zapłacić 2 718 000 zł, tj. prawie 25 tys. zł/mkw. Najtańszą ofertą było 26-metrowe mieszkanie przy ul. Brzozowej, w cenie 270 tys. zł (10?384 zł/mkw.). Średnia cena metra na starówce krakowskiej wyniosła 12?165 zł/mkw., zaś najniższa zaobserwowana – niewiele ponad 8 tys.. Najwyższa cena za metr kwadratowy wyniosła prawie 25 tys. zł.

Miejsce, które nie zasypia
Wrocław, z jego życiem tętniącym do późnych godzin nocnych, przepięknym XIII-wiecznym rynkiem otoczonym interesującymi kamieniczkami, uplasował się na trzeciej pozycji w zestawieniu cen mieszkań na polskich starówkach. Tutaj najdroższe są apartamenty mieszczące się w nowych budynkach znajdujących się na obszarze Starego Miasta (z racji wolnego terenu powstałego po przejściu armii radzieckiej wiosną 1945 r.). Te jednak nie były brane pod uwagę, jako nieoddające ducha klasycznej starówki. Najniższa cena metra wynosi tu nieco ponad 5 tys., a najwyższa – ponad 18 tys. zł. Średnia cena oferowanego mieszkania kształtuje się na poziomie 10 812 zł. Ofertą najtańszą byłby zakup 19-metrowej kawalerki przy Placu Muzealnym w cenie 167 tys. zł (prawie 9 tys./mkw.). Najwyżej wycenione zostało 87-metrowe mieszkanie przy ul. Ofiar Oświęcimskich – koszt całości wyniósł 1,6 mln zł.

Neptun dyktuje ceny

Mówiąc o gdańskim Starym Mieście, mamy tak naprawdę na myśli odbudowane po wojnie Główne Miasto, zwane również Nowym. Stare nigdy nie zostało odbudowane – na jego terenie można dziś podziwiać tylko Wielki Młyn (największą manufakturę średniowiecznej Europy), Ratusz Staromiejski oraz kościoły: św. Katarzyny i św. Brygidy. Reszta została spalona przez armię radziecką w 1945 roku. Najtańsze mieszkanie można było kupić za 315 tys. zł. tyle kosztowała 35-metrowa  kawalerka przy ul. Złotników. Najdroższa oferta z gdańskiej Starówki opiewała na kwotę 1,4 mln zł za 150 mkw. przy ulicy Szerokiej. Średnia cena mieszkania w opisywanym obrębie kształtowała się na poziomie 10 451 zł/mkw. Najniższa cena metra kwadratowego wynosiła niespełna 9 tys. zł, a najwyższa – 17 tys. zł.

Koziołki walczą o umiar

Gwar do późnych nocnych godzin jest najlepszą wizytówką starej części Poznania, jednej z najpiękniejszych w Polsce. Wprawdzie ucierpiała ona na skutek zniszczeń wojennych, ale odbudowana została z poznańską pieczołowitością. Ceny są tu bardziej przyjazne niż na poprzednio opisanych starówkach. Najwyżej wycenione mieszkanie możemy nabyć za 750 tys. zł – są to 73 mkw. przy ul. Masztalerskiej. Najtańszą znalezioną ofertą było 2-pokojwe mieszkanie przy ul. Święty. Marcin, które kosztowało 240 tys. zł. Średnia cena mera kwadratowego na poznańskiej starówce wyniosła 7 302 zł; najwyższa ponad 10 tys., najniższa – niewiele ponad 6 tys. zł.

Sędziwy i tani

„Bogaty jak Gdańsk, warowny jak Elbląg, piękny jak Toruń” mawiali średniowieczni ludzie na Pomorzu Gdańskim. I mieli rację – kto choć raz tutaj zawitał, przyjeżdżać będzie stale. 700 zabytków kultury mieszczańskiej, z największą świecką budowlą w obrębie basenu Morza Bałtyckiego – toruńskim Ratuszem, cudem uniknęło zniszczeń podczas ostatnich wojen światowych (choć Toruń to również potężna twierdza wojskowa). Nic dziwnego, że tutejsze Stare Miasto w połowie lat 90. znalazło się na Liście Światowego Dziedzictwa UNESCO. Tu ceny są dużo niższe niż w pozostałych miastach. Najdroższe mieszkanie kosztowałoby nas 640 tys. zł. Za tyle moglibyśmy nabyć 160 mkw. przy ul. Łaziennej. Najtańsza napotkana oferta to 188 tys. zł za 2-pokojowe, 52-metrowe mieszkanie przy ul. Prostej. Cena średnio wynosi 5 317 zł/mkw. Najwyższa cena za metr kwadratowy to niecałe 7 tys. zł, najniższa – około 3,6 tys. zł.

Im bliżej tym drożej

We wszystkich miastach obowiązuje ta sama tendencja – im bliżej staromiejskiego rynku, tym drożej. Różnice cenowe pomiędzy opisanymi starówkami wynikają z poziomu cen mieszkań w danym ośrodku miejskim, a nie z faktu wartości historycznej miasta czy klasy posiadanych przez nie zabytków. Stąd też najdrożej kosztowałoby nas mieszkanie na starym mieście w Warszawie, która dla miłośnika zabytków nie przedstawia aż tak dużej wartości. W opracowaniu uwzględniono oferty z rynku wtórnego, takie bowiem mieszkania położone są w obrębie starówek. Sam zaś obszar badawczy zawężono do ścisłego centrum staromiejskiej zabudowy – w Warszawie np. nie uwzględniono Mariensztatu, a w Krakowie dzielnicy Kazimierz. Obiektem zainteresowania były starówki pięciu największych miast, skupiających 2/3 rynku budowlanego w Polsce, w których ceny „zwykłych” mieszkań są najwyższe w kraju, oraz toruńskie Stare Miasto, ze względu na jego wyjątkowość.

Bez Nowego Miasta

Warto też zaznaczyć, że to, co zwykło się nazywać Starym Miastem jest, w wydaniu polskim, zabudowanym obszarem w centrum miasta, gdzie przed kilkuset laty budowano renesansowe kamienice, w miejscu wcześniejszej gotyckiej zabudowy lub po jej przebudowie. To, co możemy podziwiać obecnie, w wyniku zniszczeń wojennych, zazwyczaj stanowi rekonstrukcję dokonaną na podstawie obrazów lub zdjęć – wyjątek stanowią tutaj Stare Miasta Krakowa i Torunia. Są tacy, którzy uważają, że z powyższych powodów tylko te dwa miasta zasługują na to, aby ich historyczne centra nazywać Starym Miastem. Według innych mówienie o krakowskim Starym Mieście to nieporozumienie, ponieważ w odróżnieniu od Torunia, Warszawy lub Gdańska nigdy nie było tam Nowego Miasta.

Mieszkania warte krocie

Te problemy nie mają wpływu na wartość mieszkań na polskich starówkach. Jeśli porównamy ceny metra kwadratowego, okaże się, że za możliwość zamieszkania w obrębie, jakkolwiek by tego nie nazywać: „starego miasta”, „nowego miasta” lub „starówki”, gotowi jesteśmy zapłacić tyle, ile za apartament z widokiem na starówkę.

Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker