Nowe regiony na magazynowej mapie Polski

W ostatnim czasie pojawiły się nowe kierunki zainteresowań kontrahentów powierzchniami magazynowymi. To właśnie mało dotąd popularne obszary powoli stają się miejscami, gdzie warto inwestować, dzięki czemu zyskuje na atrakcyjności cały region.

W ostatnich 2 latach rynek magazynowy w Polsce dynamicznie rozwija się. Obserwujemy silny popyt, który od początku roku przekroczył 1,6 mln m2 przy niskim poziomie pustostanów w większości regionów. Aktywność deweloperska rośnie nie tylko na głównych rynkach, lecz także w nowych lokalizacjach. Na koniec 3. kwartału br. całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 9,7 mln m2. Obok dojrzałych rynków regionalnych, tj. Warszawy, Górnego Śląska, Polski Centralnej, Poznania, Wrocławia, coraz większe zainteresowanie deweloperów zwracają mniej popularne do tej pory regiony takie jak Szczecin, Lublin Rzeszów czy Bydgoszcz. Od początku roku na tych rynkach łącznie oddano do użytku blisko 200 000 m2 powierzchni magazynowej, co stanowi ponad 1/4 nowej podaży w skali kraju. Ze strony deweloperów zainteresowanie mniejszymi regionami wiąże się zwiększeniem spektrum działalności oraz jest odpowiedzią na zapotrzebowanie lokalnych rynków oraz specyficznych branż, jak np. e-commerce.

Po stronie najemców wybór mniej popularnych lokalizacji wiąże się z chęcią zwiększenia efektywności łańcucha dostaw oraz sprostaniu wymaganiom klientów w zakresie szybkości obsługi, szczególnie w przypadku rozwijających się wraz z branżą e-commerce firm kurierskich i logistycznych. Ponadto, w nowych lokalizacjach jest większa dostępność pracowników.

Lublin

Lublin jest naturalnym wyborem dla firm stawiających na obsługę rynku wschodniego ze względu na strategiczne położenie; miasto usytuowane przy drogach ekspresowych S12 i S17 w odległości 90 km od granicy z Ukrainą. Lublin to centralny ośrodek regionu z populacją na poziomie 2,2 mln mieszkańców. Aktualnie na terenie Lublina znajduje się lub jest w budowie pięć dużych inwestycji magazynowo-produkcyjnych: Panattoni Park Lublin, Goodman Lublin Logistics Centre, MLP Lublin, Centrum Logistyczne Vetterów i Centrum Logistyczne Mełgiewska. Dodatkowym atutem regionu, który przyciągać będzie inwestorów, są relatywnie niskie koszty pracy oraz Specjalna Strefa Ekonomiczna, oferująca 3-letnie zwolnienia z podatku od nieruchomości czy zwolnienia z podatku dochodowego na poziomie 50 proc. Na przestrzeni kolejnych lat możemy spodziewać się dalszej aktywności deweloperów w tej lokalizacji.

Rzeszów

Obok Lublina drugą atrakcyjną lokalizacją we wschodniej Polsce jest Rzeszów, zawdzięczający trasie E40/A4 dobre połączenie z Niemcami, dalej Krakowem i granicą z Ukrainą. Do jego atutów należy bliskość dynamicznie rozwijającego się sektora lotniczego, tzw. Dolina Lotnicza, międzynarodowe lotnisko Jasionka, a także obecność wykwalifikowanej siły roboczej. Branże aktywne w regionie to głównie przemysł lotniczy, FMCG, AGD, odzieżowy, tytoniowy, maszynowy, farmaceutyczny i samochodowy. Do tej pory w regionie brakowało powierzchni A-klasowej, co z rosnącym zapotrzebowaniem na obsługę rynku lokalnego spotkało się z reakcją dewelopera – w trakcie budowy jest centrum logistyczne Panattoni Park Rzeszów, którego powierzchnia obejmie 40 000 m2.

Szczecin

Szczecin posiada duży potencjał, wynikający przede wszystkim z lokalizacji w pobliżu portów morskich, bliskości granicy niemieckiej oraz dostępu do krajów skandynawskich; usytuowanie stwarza możliwość połączeń drogą morską, rzeczną i lądową. Dodatkową zaletą regionu jest połączenie autostradowe z Berlinem oraz bliskość drogi ekspresowej S3, która połączy Szczecin z Wrocławiem i Czechami. Wielu inwestorów korzysta z Kostrzyńskiej Strefy Ekonomicznej, decydując się na projekty w Goleniowie i Stargardzie. Parki magazynowe w regionie to Prologis Park Szczecin oraz North West Logistic. Planowane są kolejne dwie duże inwestycje w regionie: Panattoni Pak Szczecin Załom i Panattoni Park Szczecin Trzebusz. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie wynoszą obecnie ponad 150 000 m2, kolejne kilkadziesiąt tysięcy jest w przygotowaniu lub w budowie.

Bydgoszcz

Region kujawsko-pomorski zlokalizowany jest w północno-środkowej części kraju i dzięki obecności autostrady A1 i międzynarodowego portu lotniczego cechuje się dobrze rozwiniętym systemem transportowym. Do tej pory sektorami rozwijającymi się w regionie był przemysł rolniczy, chemiczny, przetwórstwo spożywcze i produkcja mebli. W ostatnich latach na popularności zyskują takie branże jak telekomunikacja, elektronika i inżynieria. Do tej pory brakowało na rynku powierzchni magazynowych klasy A, w zasadzie był jeden projekt Logistic & Business Park LCP Bydgoszcz. Od tego roku nowe, zaplanowane do realizacji inwestycje to Waimea Logistic Bydgoszcz i Panattoni Park Bydgoszcz z terminem oddania na 3 kw. 2016 r. Na atrakcyjność regionu coraz większy wpływ ma rozwój infrastruktury, zapewniający dobre połączenie z Gdańskiej i Polską Centralną. Warto też zwrócić uwagę na wysokość stawek czynszowych, które są tu niższe niż w Trójmieście, w związku z czym firmy, którym zależy na północnej lokalizacji coraz częściej decydują się na ten region.

Autor jest Partnerem AXI IMMO, dział Industrial

——

 

 

Wojciech Waryś

partner AXI IMMO, dział Industrial