O zakupie gruntu inwestycyjnego decyduje czas

Sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w sektorze magazynowym i mieszkaniowym jest dobra. Popyt na grunty inwestycyjne ciągle rośnie. Niski poziom pustostanów motywuje inwestorów rynku magazynowego.

Popyt na grunty inwestycyjne w większości sektorów jest stabilny lub rośnie, największe zapotrzebowanie obserwujemy na rynku mieszkaniowym, na terenie dużych aglomeracji miejskich. Zyski z rekordowych sprzedaży mieszkań deweloperzy przeznaczają na zakupy działek pod kolejne inwestycje. Ceny na rynku mieszkaniowym rosną mniej więcej od 1,5 roku, jednak wydaje się, że osiągnęły już swoje maksimum.

Rynek mieszkaniowy

Największy popyt na grunty inwestycyjne obserwujemy w dużych aglomeracjach, tj. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście. Deweloperzy poszukują działek zarówno blisko centrum, jednak ich dostępność jest mocno ograniczona, jak i na obrzeżach, gdzie planują inwestycje w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Najbardziej pożądane działki to takie, na których może powstać od 5 do 40 tys. m2. powierzchni użytkowej, choć najwięksi deweloperzy kupują też działki pod etapową budowę od 40 do 60 tys. m2 mieszkań. W Warszawie szczególnym powodzeniem cieszą się dzielnice: Mokotów, Wola, Ochota, Żoliborz. Największym zainteresowaniem cieszą się projekty usytuowane blisko głównych arterii miasta, ale nie w bezpośrednim sąsiedztwie, w drugiej/trzeciej linii zabudowy z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i terenów zielonych. Z punktu widzenia operacyjnego dla dewelopera ważnym czynnikiem jest plan miejscowy pod zabudowę mieszkaniową albo gotowe warunki zabudowy. Na rynku o najlepsze parcele konkurują największe firmy jak Dom Development, Ronson, Roybyg, choć chętni na kolejne inwestycje są też średni i mniejsi inwestorzy dysponujący kapitałem 20-25 mln zł.

Na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w Warszawie, podaż dobrej jakości działek jest ograniczona; w zasadzie większość projektów z dobrym przygotowaniem technicznym, prawnym i warunkami zabudowy została sprzedana. Uwalniają się kolejne tereny, które mogą być brane pod uwagę, jednak wydłuża się czas przekształcenia warunków zabudowy oraz przygotowania terenów pod sektor mieszkaniowy.

Ceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe rosną mniej więcej od 1,5 roku. Duży popyt i ograniczona dostępność atrakcyjnych działek spowodowała, że na przestrzeni roku ceny wzrosły o ok. 7-10 proc., w przypadku wybranych pojedynczych działek nawet o 15 proc. Aktualnie za grunt w Warszawie w najlepszych lokalizacjach tj. centrum + dzielnicach przylegających stanowionych naturalne przedłużenie centrum trzeba zapłacić powyżej 1500 zł/m2 PUM. Ceny w samym centrum dochodzą do 4-4,5 tys. zł/m2 PUM, w dzielnicach poza centrum można oczekiwać cen od 450 do 2500 zł/m2 PUM. W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny kształtują się w przedziale 500-1300 zł/m2 PUM. W mniejszych miejscowościach można kupić dość dobrej jakości działki w cenie poniżej 500-400 zł/m2. Wydaje się, że obecny poziom cen w sektorze jest maksymalny. Deweloperzy odrobili lekcję z kryzysu i nie będą kupować działek poza określoną ceną. Dziś kolejne zakupy są dużo bardziej przemyślane niż w latach 2005-2008; inwestorzy nie budują banków ziemi, przed zakupem dokładnie analizują potencjał danej lokalizacji/działki.

Rynek magazynowy

Obecnie sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w sektorze magazynowym jest dość stabilna. Popyt na grunty rośnie, co jest bezpośrednio związane z dobrą koniunkturą na rynku najmu i inwestycyjnym. Niski poziom pustostanów w większości regionów motywuje deweloperów do uruchamiania kolejnych projektów. Dziś poza niezmiennie najważniejszym czynnikiem decydującym o sprzedaży działki, czyli ceną, liczy się przygotowanie gruntu pod względem prawnym i technicznym, aby jak najszybciej uruchomić inwestycję. Obecnie deweloperzy nie budują banków ziemi, kupują grunty wyłącznie pod konkretne projekty.

Średnie ceny transakcyjne utrzymują się na dość stabilnym poziomie, choć w głównych lokalizacjach magazynowych, jak Bielany Wrocławskie, Komorniki czy Stryków, ze względu na niską podaż działek, ceny idą w górę. Niska podaż przy głównych węzłach powoduje, że inwestycje przenoszą się na kolejne węzły, gdzie ceny są niższe i dostępność działek większa. Nowe lokalizacje związane są też z otwarciami kolejnych węzłów np. pod Warszawą nową atrakcyjną lokalizacją staje się węzeł trasy S8 za Jankami, na A2 działki sprzedają się przy węźle Grodzisk Maz. i dalej Wiskitki. Średnie ceny w tych lokalizacjach wahają się w przedziale od 100 zł do 250 zł za m2. Na sprzedaż mają działki nie tylko prywatni właściciele, lecz także gminy i inne instytucie państwowe.

Wśród głównych trendów, które możemy wskazać obecnie na tym rynku są: uśrednienie i urealnienie cen wywoławczych vs. transakcyjnych; coraz lepsze przygotowanie gruntów pod względem prawnym i technicznym; największy popyt na działki o średnim areale od 5 do 10 ha.

Obecnie coraz częściej priorytetowym czynnikiem, który decyduje o zakupie gruntu jest czas. A najszybciej mogą być uruchomione projekty na działkach, które mają przygotowany dojazd i infrastrukturę techniczną w sąsiedztwie. Jeśli w pobliżu działki jest dostęp do mediów średni czas doprowadzenia wynosi od 3 do 6 miesięcy, w przypadku braku przyłączy w najbliższej okolicy, ten czas wydłuża się do 1 do 1,5 roku w zależności od lokalizacji, sąsiadów i sprawności przeprowadzenia projektów przez organy administracji. Doprowadzenie mediów i organizacja dojazdu to też wysokie koszty dodatkowe całości inwestycji.

Autorka jest partnerem zarządzającym AXI IMMO

——

 

Renata Osiecka

partner zarządzający AXI IMMO