Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych oraz zmiany, jakie go czekają w 2016 r.

Niespełna trzy miesiące dzielą nas od podniesienia minimalnego wymaganego przez banki wkładu własnego. Mimo że instytucje finansowe nadal będą mogły udzielać kredytów ze wskaźnikiem LTV na poziomie 90 proc., to część z nich już zapowiedziała wycofanie takich produktów z oferty, inne natomiast mogą zdecydować się na podniesienie opłat z nimi związanych. Ekspert Expandera ocenia obecną sytuację na rynku hipotecznym, analizuje zmiany, jakie zajdą na nim w 2016 r. oraz prezentuje ranking najlepszych kredytów tradycyjnych oraz tych dostępnych w ramach programu MdM.

Od przyszłego roku Rekomendacja S przewiduje podwyższenie wymaganego wkładu własnego z 10 proc. do 15 proc. Nie będzie to jednak podwyżka bezwzględna, jak miało to miejsce w 2015 r. Banki nadal będą mogły udzielać kredytów osobom finansującym z własnych środków tylko 10 proc. ceny nieruchomości. Będzie to możliwe jednak tylko pod warunkiem, że kwota, której brakuje do osiągnięcia wskaźnika LTV na poziomie 85 proc., zostanie odpowiednio ubezpieczona. Inne możliwe rozwiązania to przedstawienie przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na obligacjach Skarbu Państwa bądź NBP. Dwa ostatnie rozwiązania będą miały jednak marginalne zastosowanie.

Najważniejszą kwestią jest to, ile banków zdecyduje się utrzymać ofertę kredytów z LTV 90 proc. i jaki będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Z deklaracji, jakie uzyskaliśmy od banków wynika, że w przyszłym roku może być nieco trudniej uzyskać kredyt jeśli posiadany wkład własny wynosi 10 proc. Obecnie udziela ich 14 instytucji. Tymczasem dotychczas tylko pięć z nich zdecydowało, że w przyszłym roku nadal będą posiadać takie kredyty w ofercie. Dwa banki zapowiedziały natomiast, że od 2016 r. przestaną ich udzielać. Pozostałe siedem instytucji nie podjęło jeszcze decyzji. Co ważne, w grupie niezdecydowanych są najwięksi gracze, czyli PKO BP i Bank Pekao.

Bankami, które już zdecydowały, że zamierzają zrezygnować z udzielania kredytów z LTV 90 proc. są mBank, Bank i BPS. Dla kredytobiorców szczególnie istotne jest wycofanie się tego pierwszego. mBank ma bowiem obecnie drugą (po Pekao) najtańszą ofertę kredytu dla osób posiadających niski (10 proc.) wkład własny. Oprócz tych dwóch banków uzyskanie kredytu z LTV 90 proc. nie będzie możliwe również w BPH, Citi Handlowym, Credit Agricole oraz ING Banku Śląskim, które już teraz wymagają od kredytobiorców aż 20 proc. wkładu własnego.

Jednym z banków, w których kredyty z LTV wynoszącym 90 proc. nadal będą dostępne jest Euro Bank. Zamierza on jednak podwyższyć koszt ubezpieczenia niskiego wkładu. Obecnie z tego tytułu marża jest podwyższana o 0,15 p.p. do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości. W przyszłym roku bank podniesie marżę o 0,25 p.p. W przypadku kredytu na kwotę 200 000 zł na 25 lat oznacza to wzrost kosztu kredytu o niecały 1 000 zł (z 1 421 zł do 2 411 zł).

Również Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas, Alior Bank i Bank Millennium zamierzają nadal udzielać kredytów z LTV 90 proc. W dwóch pierwszych koszt ubezpieczenia ma pozostać na obecnym poziomie. W BGŻ BNP Paribas oznacza to więc wzrost marży o 0,6 p.p., czyli składkę wyższą niż w Euro Banku nawet po zapowiadanej podwyżce (koszt wyniesie bowiem ok. 6 124 zł). Z kolei w Raiffeisen Polbank opłata nadal ma wynosić 3 proc. (za 3 lata) kwoty, której kredytobiorcy brakuje do uzyskania wkładu wynoszącego 20 proc. Biorąc pod uwagę, że obniżenie zadłużenia do 80 proc. wartości nieruchomości przy obecnym poziomie oprocentowania potrwa ok. 4,5 roku, to dla opisanego już kredytu koszt ubezpieczenia w tym banku wyniesie ok. 1 019 zł. Alior Bank i Millennium deklarują natomiast, że nadal będą udzielały kredytów przy LTV 90 proc., ale nie podjęły jeszcze decyzji, jaki będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.

Wrześniowy ranking najlepszych kredytów hipotecznych

Najistotniejszą kategorią kredytów hipotecznych są te tradycyjne (bez dopłaty), udzielane przy niskim wkładzie własnym. Blisko połowa kredytów wypłaconych w tym roku miała wskaźnik LTV powyżej 80 proc. Dlatego dla wielu osób zainteresowanych zakupem mieszkania jest to zapewne najważniejsze zestawienie w naszym raporcie. Zwycięzcą tej kategorii okazał się Bank Pekao, a tuż za nim znalazły się mBank i BZ WBK.

Drugie miejsce pod względem istotności zajmuje zestawienie ofert tradycyjnych kredytów z LTV 80 proc. Przekraczając próg 20 proc. wkładu własnego można uzyskać atrakcyjniejsze warunki, przede wszystkim niższą marżę oraz uniknąć kosztu ubezpieczenia niskiego wkładu. Ponadto w takim przypadku istnieje możliwość skorzystania z oferty banków, które nie udzielają kredytów z niskim wkładem własnym. W tej kategorii zwycięzcami okazały się Bank BPH, Citi Handlowy oraz Bank Pekao.

Kredyty w ramach MdM zyskają na znaczeniu

Kredyty udzielane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” stanowiły w pierwszej połowie tego roku zaledwie niecałe 8 proc. wartości wszystkich nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Jednak ich znaczenie będzie rosło m.in. za względu na rozszerzenie kręgu osób, które mogą uzyskać dopłatę oraz podwyższenie wysokości takiego wsparcia dla rodziców posiadających przynajmniej dwoje dzieci. Oferta kredytów MdM ma również istotne znacznie dla deweloperów, którzy budują coraz więcej mieszkań spełniających warunki programu. Dotychczas najwięcej kredytów w ramach tego programu było zaciąganych przez młodych singli, którzy mogą uzyskać dopłatę wynoszącą 10 proc. Dlatego najistotniejsze jest otrzymywanie kredytów z LTV 90 proc. W tej kategorii zwycięzcami okazali się Bank Pekao, BZ WNK oraz Euro Bank. Już niedługo na znaczeniu może zyskać także oferta kredytów MdM z wyższym wkładem własnym. Przypomnijmy, że od września uczestnicy programu posiadający dwoje dzieci mogą uzyskać 20 proc. dopłaty, a ci którzy mają troje lub więcej aż 30 proc. Ponadto ci ostatni mogą otrzymać dopłatę nawet jeśli będą chcieli zamienić mieszkanie na większe lub jeśli mają już więcej niż 35 lat. W przypadku tego rodzaju kredytów najtańsze oferty posiadają BGŻ BNP Paribas, Bank Pekao oraz BZ WBK.

Dostępność kredytu jest równie ważna jak jego koszt

Dla wielu kredytobiorców istotne jest nie tylko to, aby znaleźć najtańszą ofertę, lecz także to, aby móc uzyskać możliwie najwyższą kwotę kredytu. Tymczasem oferty banków znacząco różnią się pomiędzy sobą w tym zakresie. W skrajnym przypadku wartość udzielonego kredytu w poszczególnych instytucjach dla tej samej rodziny może różnić się nawet o 300 000 zł.

Autor jest głównym analitykiem firmy Expander

———————–

 
Avatar

Jarosław Sadowski

główny analityk firmy Expander