Obraz sektora hotelowego w Polsce – szanse, zagrożenia, perspektywy

Polska baza hotelowa liczy 2 308 skategoryzowanych hoteli dysponujących około 221 415 miejscami noclegowymi w blisko 111 280 pokojach (stan na 30.06.2013 r.). W pierwszej połowie 2013 r. podaż skategoryzowanych hoteli w Polsce powiększyła się o 80 obiektów, które oferują łącznie 5 971 miejsc noclegowych w 2 960 pokojach.

Choć przyrost ten był niższy o 15 proc. (12 obiektów) w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, a w całym 2013 r. otworzy się zapewne mniej obiektów niż w 2012 r., to nadal tempo rozwoju bazy hotelowej w Polsce jest imponujące.

Elastyczność jest w cenie

Niezwykle istotne jest to, że zmianom ilościowym w polskiej bazie hotelowej towarzyszy również zmiana jakościowa. Rosnąca konkurencja, coraz większe wymagania gości, a także wprowadzenie przez banki obostrzeń w zakresie finansowania inwestycji, w tym m.in. wymogów przedstawienia rzetelnego biznesplanu weryfikującego zasadność i opłacalność inwestycji hotelowej, przyczyniły się do znaczącej poprawy jakości realizowanych inwestycji hotelowych i świadczonych usług hotelowych. Efektywny podział funkcjonalny obiektu, lepsze dopasowane do potrzeb rynku pod względem standardu, wielkości i zakresu świadczonych usług, przekładają się bezpośrednio na liczbę pozyskanych gości hotelowych i tym samym na generowane przez hotele wyniki finansowe.

Im wcześniej, tym lepiej

Na rynku hotelowym obserwujemy obecnie dużą aktywność sieci hotelowych, które przed podpisaniem umowy o zarządzaniu czy franczyzy dokonują szczegółowej analizy inwestycji, a po pozytywnej jej weryfikacji, świadczą usługi doradcze już na etapie realizacji projektu. Z tego powodu kluczową kwestią jest rozpoczęcie rozmów z operatorami hotelowymi jak najwcześniej. Know-how sieci przekazywany na etapie projektowania ma niemniejsze znaczenie niż standardy zarządzania wdrażane tuż przed otwarciem hotelu i w trakcie działalności operacyjnej.

Czy czeka nas konsolidacja?

Wyżej wymienione standardy grupy umożliwiają podniesienie efektywności zarządzania hotelem, rozpoznawalna marka pozwala przyciągnąć więcej gości, w efekcie rosną zyski hotelu. Tak zoptymalizowane pod względem wielkości i funkcjonalności obiekty, które dodatkowo korzystają z oferowanych przez sieci programów lojalnościowych, są niezwykle trudnym konkurentem dla hoteli nie sieciowych, niewielkich, często niedoinwestowanych, niejednokrotnie źle zaprojektowanych i zarządzanych. Takie nieefektywne obiekty przeważnie wystawione są na sprzedaż lub po prostu znikają z polskiego rynku hotelowego.

Czas na rozwój

Poprawa wizerunku Polski, m.in. przez organizację imprez, takich jak EURO 2012, wysoka atrakcyjność inwestycyjna kraju, rosnąca liczba turystów zagranicznych decydujących się na przyjazd do Polski, w tym przede wszystkim turystów biznesowych, poprawiająca się infrastruktura transportowa i turystyczna to niewątpliwie czynniki, które mogą pozytywnie wpłynąć na rozwój bazy hotelowej w Polsce.

Deweloperzy dostrzegają potencjał hoteli

Cieszy również zainteresowanie inwestycjami hotelowymi zgłaszane przez inwestorów skupionych do tej pory na innych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych, jak i na rynku mieszkaniowym. W celu dywersyfikacji swojego portfolio rozważają oni realizację samodzielnych obiektów hotelowych oraz hoteli w ramach projektów mixed-use, aby maksymalizować korzyści płynące z synergii z innymi funkcjami obiektu. Coraz częściej padają też zapytania o condohotele, czyli skategoryzowane obiekty hotelowe, w których indywidualne osoby kupują apartament/pokój hotelowy.

Bez pracy nie ma kołaczy

Na rynku wciąż jest miejsce na nowe inwestycje i w najbliższych latach będziemy obserwować je nawet w tych lokalizacjach, w których nasycenie liczbą pokoi hotelowych wydaje się wysokie. Biorąc jednak pod uwagę specyfikę produktu, jakim są hotele, niezwykle istotne jest właściwe przygotowanie i wycenienie inwestycji, ponieważ błędy popełnione w trakcie planowania i realizacji są często niemożliwe do skorygowania.

Autor jest partnerem w firmie Pro Value Sp. z o.o.

Kordian Kuczma

Kordian Kuczma

doktor nauk politycznych PAN