Restrukturyzacja w branży deweloperskiej

Prawo restrukturyzacyjne na pierwszym miejscu stawia możliwość zawarcia układu z wierzycielami i uniknięcie w ten sposób upadłości dłużnika; ta druga ma być rozwiązaniem ostatecznym.

Nowe procedury mają pozwolić na przeprowadzenie rzeczywistej i efektywnej restrukturyzacji dłużnika celem uniknięcia jego upadłości.

Od dnia 1 stycznia 2016 r. sytuację podmiotów niewypłacalnych i zagrożonych niewypłacalnością regulują dwie odrębne ustawy – Prawo Restrukturyzacyjne oraz Prawo Upadłościowe. Wymienione akty prawne zawierają szereg nowatorskich rozwiązań i narzędzi, których wykorzystanie – w zamyśle ustawodawcy – pozwoli na realizację jednego z głównych założeń przepisów o restrukturyzacji, a mianowicie polityki „nowej szansy”.

Życie od nowa

Ustawodawca słusznie uznał, że dotychczasowa konstrukcja postępowania upadłościowego, w praktyce uniemożliwia niewypłacalnemu przedsiębiorcy powrót do rynkowej rywalizacji i zasadniczo prowadzi do likwidacji jego majątku. Prawo restrukturyzacyjne na pierwszym miejscu stawia natomiast możliwość zawarcia układu z wierzycielami i uniknięcie w ten sposób upadłości dłużnika; ta druga ma być rozwiązaniem ostatecznym. Zmiany dotyczą również postępowania wobec szczególnej kategorii przedsiębiorców, jakimi są deweloperzy. Dotychczas obowiązujące (od 2012 r.) przepisy regulujące tzw. upadłość deweloperską okazały się niefunkcjonalne, a praktyka pokazała, że właściwie niemożliwe było osiągnięcie celu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i zapewnienie nabywcom lokali mieszkalnych należytej ochrony prawnej, bez daleko idących zabiegów interpretacyjnych albo wykorzystania innych instytucji prawa upadłościowego. Nowe przepisy tworzą zupełnie inną konstrukcję sposobu postępowania wobec dewelopera niewypłacalnego lub zagrożonego niewypłacalnością, natomiast regulacja z 2012 r. była wadliwa w takim stopniu, że próba jej naprawiania była skazana na niepowodzenie – w literaturze prawniczej wskazywano nawet, iż w pewnym zakresie przepisy o upadłości deweloperskiej są niezgodne z konstytucją. Restrukturyzacja ma z jednej strony umożliwić deweloperom przetrwanie trudnej sytuacji ekonomicznej, a z drugiej – ma doprowadzić do realizacji praw nabywców wynikających z umów deweloperskich. Przepisy prawa restrukturyzacyjnego przewidują możliwość wszczęcia wobec dewelopera przyspieszonego postępowania układowego, postępowania układowego oraz postępowania sanacyjnego. Przeprowadzenie wobec dewelopera postępowania o zatwierdzenie układu, z wyjątkiem układu częściowego, jest dopuszczalne tylko w sytuacji, jeżeli są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Takie rozwiązanie pozwoli uniknąć sytuacji, w której pomimo istnienia uprzywilejowanej grupy wierzycieli, jej interesy nie będą należycie chronione w postępowaniu restrukturyzacyjnym. Nowe procedury mają pozwolić na przeprowadzenie rzeczywistej i efektywnej restrukturyzacji dłużnika celem uniknięcia jego upadłości. Analiza poszczególnych procedur naprawczych oraz branży deweloperskiej prowadzi do wniosku, że rozwiązaniem optymalnym w postępowaniu wobec dewelopera, w licznych przypadkach będzie wdrożenie postępowania sanacyjnego – będzie to również opcja najbardziej atrakcyjna dla wierzycieli takiego przedsiębiorcy. Wynika to po pierwsze z faktu, że jest to procedura, która znajduje zastosowanie zarówno wobec podmiotów zagrożonych niewypłacalnością, jak i wobec tych niewypłacalnych. Oznacza to, że w przypadku podjęcia działań sanacyjnych możliwe będzie uratowanie przedsiębiorstwa dewelopera przed likwidacją, przy jednoczesnej realizacji interesów nabywców. Po drugie, wierzyciele – a w przypadku restrukturyzacji dewelopera, również nabywcy – w określonych w ustawie przypadkach mają realny wpływ na przebieg takiego postępowania. Odmiennie, niż w przypadku pozostałych postępowań restrukturyzacyjnych, wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego w stosunku do niewypłacalnej osoby prawnej, może zgłosić również jej wierzyciel osobisty. Ponadto, wierzyciele posiadający łącznie 30 proc. ogólnej sumy wierzytelności zostali wyposażeni w uprawnienie do wyboru osoby zarządcy, a także do udziału w radzie wierzycieli. Po trzecie, postępowanie sanacyjne zapewnia dłużnikowi pełną ochronę przed wierzycielami, natomiast skutkiem tego otwarcia jest zawieszenie postępowań egzekucyjnych, także tych prowadzonych przez wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo na mieniu dłużnika. Na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów, w przypadku ogłoszenia upadłości układowej, nieobjęty układem wierzyciel hipoteczny, mógł prowadzić egzekucję z przedmiotu zabezpieczenia, a więc przede wszystkim z nieruchomości, na której realizowane było przedsięwzięcie deweloperskie.

Własność lokali

Prawo restrukturyzacyjne w szczególny sposób określa cel restrukturyzacji dewelopera, niezależnie od ogólnego celu, wspólnego dla wszystkich postępowań naprawczych, a zatem uniknięcia upadłości dłużnika. Postępowanie restrukturyzacyjne wobec dewelopera niewypłacalnego lub zagrożonego niewypłacalnością prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Konstrukcja postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera zakłada uprzywilejowanie nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli, a zatem w pewnym zakresie stanowi wyjątek od jednej z naczelnych zasad prawa restrukturyzacyjnego – reguły dominacji zbiorowego interesu ogółu wierzycieli. Podstawowym sposobem restrukturyzacji dewelopera jest zawarcie układu z wierzycielami, zarówno w ramach jednego z postępowań restrukturyzacyjnych, jak i postępowania upadłościowego.

W postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera dopuszczalne jest przedstawienie propozycji układowych, przewidujących wszelkie rozwiązania, które będą zgodne z ogólnymi zasadami prawa i równego traktowania wierzycieli – przedstawiony w ustawie katalog propozycji układowych ma otwarty charakter. Propozycje układowe mogą przewidywać wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a także sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Propozycje układowe mogą przewidywać także zmianę treści umów deweloperskich oraz zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. Pozycję nabywców w postępowaniu restrukturyzacyjnym, wzmacnia możliwość zgłaszania przez nich własnych propozycji układowych. Co istotne, propozycje układowe mogą przewidywać różny sposób traktowania nabywców w zależności od tego, czy wpłacą oni dopłaty, co bez wątpienia sprzyja efektywności i skuteczności postępowania prowadzonego wobec dewelopera. Możliwość zróżnicowania sytuacji poszczególnych nabywców w układzie, znacząco zwiększa szanse na jego zawarcie, a jednocześnie zwiększa prawdopodobieństwo wpłacenia przez nabywców zadeklarowanych kwot. Dzięki zaproponowanym rozwiązaniom żaden z nabywców nie zostanie zmuszony do uiszczania dopłat wbrew własnej woli, a brak możliwości wpłacenia określonej kwoty przez jednego z nabywców, nie przekreśla szans na zawarcie układu.

Procedura układowa

Procedura zawierania układu rozpoczyna się od głosowania wstępnego, którego celem jest ustalenie, czy wierzyciele posiadających status nabywców, mają rzeczywistą wolę oraz możliwości uiszczenia dopłat. Pozwala to na uniknięcie sytuacji, w której po przyjęciu układu osoba powołana do jego wykonania musiałaby dochodzić od poszczególnych nabywców dopłat w drodze oddzielnych postępowań sądowych i egzekucyjnych. Jeżeli w toku głosowania wstępnego zostanie przyjęta uchwała, przewidująca kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego oraz wniesienie dopłat, wówczas nabywcy, którzy zobowiązali się do ich uiszczenia, dokonują wpłaty lub zabezpieczają ich wpłatę, w terminie dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały. Ostateczne głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli. Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania, a ponadto dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów – przykładowym kryterium podziału może być stopień wykonania umowy deweloperskiej. Wyodrębnienie nabywców jako odrębnej grupy wierzycieli oraz dopuszczalność dalszego podziału grupy sprawia, że zapewniona jest odpowiednia reprezentacja interesów nabywców podczas głosowania nad układem. Treść uchwały nabywców, podjętej na wstępnym zgromadzeniu nabywców, zostaje włączona do układu, co znacząco wpływa na poziom ochrony praw nabywców. Zgromadzenie wierzycieli nie może bowiem przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców, w zakresie nią uregulowanym. Prawomocne zatwierdzenie układu wywołuje skutek prawno-rzeczowy – w tym momencie inwestor nabywa własność nieruchomości, a dodatkowo wstępuje w prawa i obowiązki dewelopera, wynikające z umów deweloperskich bez konieczności dokonywania odrębnych czynności prawnych. Prawomocne postanowienie o zatwierdzeniu układu wraz z oświadczeniem woli inwestora o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań dewelopera w stosunku do nabywców, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Nabycie przedsiębiorstwa deweloperskiego nie wywołuje natomiast skutków analogicznych do sprzedaży egzekucyjnej, a zatem nie wygasają ciążące na nieruchomości prawa osób trzecich, w tym hipoteki. Doprecyzowanie trybu zawierania układu oraz skutków jego zawarcia przyczyni się do usprawnienia całego postępowania – na gruncie poprzedniej regulacji nie było jasne, jaki tryb kontroli sądowej należy zastosować wobec uchwały zgromadzenia nabywców, co wywoływało szereg problemów proceduralnych.

Jedną z przyczyn niewielkiej skuteczności upadłości deweloperskiej w kształcie z 2012 r., był brak elastyczności tamtej regulacji i brak możliwości zmiany pierwotnie przyjętego planu działania. Dotychczas, w przypadku uchylenia uchwały podjętej przez zgromadzenie nabywców przez sędziego-komisarza, mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodziło do „ogólnej” masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego wynikające z zawartych umów deweloperskich, przekształcały się w zobowiązania pieniężne. Ochrona praw nabywców była w takich przypadkach pozorna, natomiast upadłość deweloperska prowadzona była według przepisów o upadłości likwidacyjnej, które nie przewidują uprzywilejowania tej grupy wierzycieli. Prawo restrukturyzacyjne przewiduje określone rozwiązania, które pozwolą uniknąć całkowitego przekreślenia skutków, dotychczas podejmowanych wobec dewelopera, działań restrukturyzacyjnych. W przypadku umorzenia postępowania sanacyjnego i złożenia uproszczonego wniosku o ogłoszenie upadłości, dopłaty wniesione przez nabywców zostaną przekazane syndykowi w postępowaniu upadłościowym. Umożliwi to wykorzystanie, we wszczętym później postępowaniu upadłościowym, szansy na kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego, wypracowanej w umorzonym postępowaniu sanacyjnym. Środki uzyskane z dopłat uiszczonych przez nabywców nie wchodzą do masy sanacyjnej ani upadłościowej, natomiast w razie niemożności kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, zostaną zwrócone nabywcom w pełnej wysokości. Ponadto, środki pieniężne uzyskane z dopłat, przechowywane przez zarządcę, po umorzeniu postępowania sanacyjnego wyłączone będą od egzekucji prowadzonej przeciwko niewypłacalnemu deweloperowi.

Przeprowadzenie restrukturyzacji dewelopera, niezależnie od zastosowanej w danym przypadku procedury naprawczej, ma skutkować osiągnięciem celu w postaci doprowadzenia do zaspokojenia roszczeń nabywców. Istnieje natomiast ryzyko, że w licznych przypadkach przepisy Prawa Restrukturyzacyjnego oraz Prawa Upadłościowego nie znajdą zastosowania – możliwe są bowiem takie sytuacje, w których stan majątku dłużnika nie pozwoli na otwarcie wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego, ani na ogłoszenie jego upadłości. Ochronę praw nabywców – choć jedynie w pewnym zakresie – ma wtedy zapewnić wpis ich roszczenia z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej. Jeżeli taki wpis został dokonany przed ujawnieniem hipoteki, to korzysta z uprzywilejowania w toku prowadzonej przeciwko deweloperowi egzekucji z nieruchomości, a więc pozwala nabywcy na zaspokojenie się z sumy uzyskanej ze sprzedaży dokonywanej przez komornika z pierwszeństwem przed wierzycielem hipotecznym. Niezależnie od opisanego ryzyka, obecna regulacja niewątpliwie znacząco zmienia sytuację nabywców na wypadek problemów finansowych dewelopera – ustawodawca trafnie ocenił przyczyny nieskuteczności poprzednich przepisów o upadłości deweloperskiej i wyeliminował rozwiązania, które nie sprawdziły się w praktyce. Wprawdzie nowe przepisy dopiero zostaną poddane egzaminowi praktycznemu, jednakże już teraz można stwierdzić, że ich odpowiedzialne stosowanie powinno zapewnić nabywcom odpowiedni poziom ochrony prawnej.

Bartosz Sierakowski, Michał Węgliński

analitycy w firmie Filipiak Restrukturyzacja

——