Rynek gruntów inwestycyjnych wczoraj i dziś

Średnia cena gruntu pod inwestycje przemysłowe w dobrej lokalizacji to 130–160 zł za m2. Ceny ustabilizowały się, obniżek raczej nie będzie. Dostępność gruntów w większości magazynowych regionów kraju jest duża. Deweloperzy kupują działki wyłącznie pod konkretne projekty BTS lub pre-let.

Podaż gruntów jest ciągle bardzo duża, zwłaszcza w rejonie Wrocławia, Poznania i w Polsce Centralnej, a także w okolicach Warszawy. Z prywatnymi właścicielami konkurują gminy, strefy i instytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do sprzedaży portfela nieruchomości. Szansę na sprzedaż pod inwestycje magazynowo-produkcyjne mają obecnie tylko działki w pobliżu najważniejszych węzłów komunikacyjnych, przy autostradach i drogach ekspresowych.

Główne trendy, które możemy wymienić na tym rynku to: uśrednienie cen w poszczególnych regionach; lepsze przygotowanie gruntów pod względem prawnym i technicznym; zakupy działek o niewielkim areale do 5–10 ha; zakupy tylko z dogodnym dojazdem do działki.

W najbliższych miesiącach raczej nie powinniśmy spodziewać się znaczącego wzrostu popytu na działki inwestycyjne w tym sektorze. Jednak niski współczynnik powierzchni niewynajętej w niektórych regionach magazynowo-logistycznych kraju, może w przyszłym roku skutkować nowymi inwestycjami. Ponadto, widać spore zainteresowanie zagranicznych inwestorów terenami w południowej Polsce wzdłuż autostrady A4.

Podaż i ceny na rynku warszawskim

W granicach miasta występuje dość niska podaż, ze względu na najwyższe w kraju ceny, brak miejscowego planu w danej dzielnicy oraz nieprzychylność stołecznych władz do tego typu inwestycji. Na terenie miasta ceny gruntów pod projekty magazynowe ceny sięgają nawet 450–600 zł za m2 na Okęciu.

Prawobrzeżna Warszawa rozczarowała rynek. Przez najbardziej dynamiczne lata duże obszary położone przy trasie S8 – przy obwodnicy Radzymina – nie miały planów miejscowych i wydaje się, że „przespały” swój moment na aktywizację. Lokalizacja, która miała konkurować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodobnie będzie zasilać rynek tzw. użytkowników końcowych. Średnia stawka za metr kwadratowy gruntu w odległości do 25 km od Warszawy w tych okolicach to 130–170 zł/m2, stawka transakcyjna – nawet 100–140 zł/m2. Natomiast w granicach miasta, na prawym brzegu Wisły, zainteresowaniem kupujących cieszą się działki na Żeraniu i Targówku oraz w okolicy Marek, które bezpośrednio graniczą z aglomeracją warszawską. Jednak podaż gruntu z przeznaczeniem pod projekty przemysłowe w tym rejonie jest ograniczona. Ceny działek do dwóch hektarów w tych lokalizacjach sięgają 400–450 zł za m2.

Na lewym brzegu Wisły, w granicach miasta, powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotniska Okęcie, jednak podaż jest tam niewielka. Poza miastem, w głównych lokalizacjach magazynowych, czyli w Błoniu, Pruszkowie i Ożarowie Mazowieckim, podaż działek o atrakcyjnych parametrach jest dość duża. W okolicach Błonia działki kosztują 100–120 zł za m2, a w pobliżu Pruszkowa 150–180 zł m2.

Górny i Dolny Śląsk

Na Górnym Śląsku podaż dobrych gruntów inwestycyjnych jest niewielka. Powodem tego jest intensywna zabudowa, wykluczenie dużych obszarów z powodu szkód górniczych lub zanieczyszczenia po wcześniejszej działalności fabrycznej, również duża konkurencyjność ze strony innych sektorów nieruchomości decydują o niższej podaży. Teren pod inwestycję przemysłową, w dobrej lokalizacji na Śląsku to średni wydatek rzędu 120–180 zł za m2.

Dość duże zainteresowanie działkami przemysłowymi widać w okolicach Chorzowa i Gliwic oraz w pobliżu skrzyżowania autostrad A1 i A4 przy węźle Sośnica. Tu jednak ofert jest niewiele, ze względu na duże zurbanizowanie terenów. Jednocześnie jest to jedna z najdroższych śląskich lokalizacji. Podobnie w Mysłowicach, gdzie krzyżują się S1 i A4. Ceny działek inwestycyjnych przy węźle Sośnica i w okolicy Mysłowic sięgają 160–180 zł za m2.

Na Dolnym Śląsku podaż jest duża, ale też zainteresowanie potencjalnych inwestorów największe. Wrocław i okolice to rynek z ogromnym potencjałem. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia oraz duży rynek pracy sprawiają, że po kilku latach przestoju grunty inwestycyjne na nowo zyskują na atrakcyjności. Przez ostatnie lata ceny były mocno wywindowane, do poziomu 180–400 zł. Obecnie nieco spadły i utrzymują się na poziomie powyżej średniej krajowej, tj. 150–200 zł za m2.

Tereny inwestycyjne przy A2 i A1

W regionie Poznania inwestorzy przyglądają się przede wszystkim działkom przy węzłach autostradowych i drodze ekspresowej S11. Ziemia kosztuje tu ok. 150–180 zł za m2. Tymczasem w Łodzi, po nieznacznych spadkach, cena gruntu wynosi średnio 180–200 zł za m2. Łódź straciła na rzecz lokalizacji w okolicach Strykowa (skrzyżowanie A1 i A2), tereny inwestycyjne w Strykowie kształtują się w przedziale 150–170 zł za m2. Natomiast trudna sytuacja, najwyższa podaż, występuje w Piotrkowie Trybunalskim. Działki inwestycyjne można tutaj kupić nawet za 50–70 zł/m2. W okolicach Trójmiasta podaż gruntów pod projekty przemysłowe jest nieco niższa, ponadto duże inwestycje ogłoszone i rozpoczęte przez Goodmana oraz Segro na razie wyczerpują zapotrzebowanie w tym regionie. Ceny są dość wysokie: 180–230 zł za m2.

Autorka jest partnerem zarządzającym AXI IMMO

Avatar

Renata Osiecka

partner zarządzający AXI IMMO