Sektor biurowy przeżywa renesans

Dzięki nowym powierzchniom biurowym zmienia się panorama Warszawy. Najnowszym trendem są tzw. budynki „zielone” z parkingami dla rowerów, które zakwalifikowane są jako obiekty ekologiczne. Do 2030 utrzyma się wzrost 21 proc. na zapotrzebowanie powierzchni biurowych, to oznacza zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, które muszą przygotować się na pokolenia pracowników, którzy prezentują odmienny mentalnie system pracy. Z Łukaszem Kałędkiewiczem, Starszym Dyrektorem Zarządzającym Działem Powierzchni Biurowych w CBRE, rozmawiała Agnieszka Markowska

Jak wygląda sytuacja na warszawskim rynku biurowym?

Warszawski sektor biurowy jest rynkiem bardzo dynamicznym i rozwijającym się – to tu deweloperzy decydują się na największe w kraju inwestycje biurowe, dzięki czemu panorama Warszawy zmienia się bardzo szybko. Dodatkowo stolica, jako jeden z głównych ośrodków biznesu, przyciąga wielu najemców, którzy decydują się na otworzenie biura, a później w ramach wzrostu firmy na jego powiększenie. W okresie od lipca do września 2015 r. (III kw.) ponad 200 firm zdecydowało się na wynajęcie powierzchni biurowej. Jest to rekordowy wynik, ukazujący jak bardzo aktywni są najemcy. Warto dodać, że o Warszawie od kilku kwartałów mówi się jako o rynku najemcy, co m.in. znaczy, że warunki najmu mogą zachęcać firmy do zmiany lokalizacji biura. Obecnie najemcy rozważający przeprowadzkę mają prawo liczyć na elastyczne czynsze, wykończenie biura pod klucz, a także dodatkowe benefity płynące z użytkowania nowoczesnego budynku biurowego. Stawka negocjacji jest wysoka, ponieważ koszt biura to zaraz po zasobach ludzkich, najwyższy koszt utrzymania firmy. Warto więc być na bieżąco z sytuacją na rynku biurowym i podejmować odpowiednie decyzje.

Najemcy z jakich sektorów wynajmują najwięcej powierzchni? Czy wymagania najemców są zróżnicowane, czy determinuje je rynek, czy jednak potrzeby firmy?

Warto uświadomić sobie, że coraz więcej budynków biurowych w Warszawie uzyskuje statut budynków „zielonych”, a wśród pozostających w budowie 44 obiektów, wszystkie zostały zaprojektowane jako ekologiczne. Tak przygotowany projekt będzie posiadał rozwiązania ekologiczne np. parking dla rowerów, czy prysznice dla pracowników. Jednak wymagania najemców zależą przede wszystkim od branży oraz kultury organizacyjnej danej firmy. Innej przestrzeni będą potrzebowały firmy z sektora prawniczego, a innej agencje marketingowe czy start-upy. Wśród dominujących wymagań należy wspomnieć o lokalizacji projektu biurowego, która jest kluczowym czynnikiem w podejmowaniu decyzji oraz rosnącym procencie pracowników z pokolenia X czy Y, których mentalne podejście do pracy i kultury organizacyjnej jest zupełnie inne. Jest to również związane z obecnym miejskim i aktywnym sposobem życia.

Najbardziej powszechnym obecnie systemem pracy jest układ biura typu open space, czyli otwarta przestrzeń. To przejęta wprost z języka angielskiego nazwa obszaru biura, gdzie na otwartej przestrzeni, bez gabinetów, pracuje od kilkunastu do kilkuset osób. Jednocześnie widoczny obecnie trend to aranżowanie powierzchni najmu w sposób intensyfikujący współpracę zespołów powstałych pod konkretne projekty oraz wspomagające integrację i wymianę informacji między pracownikami.

Jakie wyzwania dla deweloperów?

Jak wspomniałem, w budowie pozostają 44 budynki biurowe, a wskaźnik powierzchni niewynajętej jest obecnie na poziomie około 13 proc. Mimo wysokiej aktywności najemców, szacujemy, że w połowie 2016 r., po oddaniu największych budowanych obecnie projektów, wskaźnik ten może sięgnąć niemal 20 proc. co oznacza, że ponad 1/5 biur będzie stała pust.. Co mogą zrobić deweloperzy na tak konkurencyjnym rynku? Przede wszystkim – budować przemyślane projekty, wsparte opiniami ekspertów. Istotne jest wyróżnienie projektu na tle konkurencji, głównie poprzez jakość oraz odpowiedni dobór usług dla pracowników firm będących najemcami. Ogromną, jeśli nie kluczową, rolę odgrywa lokalizacja w skali mikro – nawet kilkaset metrów różnicy może mieć znaczenie. Ponadto dobra dostępność komunikacji publicznej i tras rowerowych ma wybitne znaczenie.

Skoro najemcy mają tyle możliwości negocjacyjnych, przewidujecie Państwo wzrost ilości wolnych przestrzeni, to pytanie czemu tak dużo projektów jest wciąż w budowie?

Polski rynek jest bardzo młody, ale rozwija się niezwykle dynamicznie. Według prognoz Oxford Economics wzrost zatrudnienia w sektorach korzystających z powierzchni biurowej utrzyma się na poziomie 21 proc. do 2030 r. Oznacza to ogromny przyrost pracowników i rozrost firm, a w konsekwencji wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Najemca, który podpisuje typową pięcioletnią umowę, po upływie tego okresu widzi tak wiele nowych opcji, że budynek, w którym przebywa, wydaje mu się mniej nowoczesny, co może zachęcać do decyzji o zmianie lokalizacji biura. Warto tym samym rozdzielić sektor budynków klasy A oraz tych starszych – klasy B. W tej drugiej można odważniej przewidywać wzrost pustostanów oraz ewentualny dalszy spadek stawek czynszowych. Dodatkowo, warto wspomnieć o kosztach budowy, które są relatywnie niższe w Warszawie niż w innych miastach europejskich. Za Warszawą i inwestycjami w nowe obiekty biurowe stoją również bardzo optymistyczne prognozy ekonomiczno-gospodarcze, które pozwalają wierzyć, że miasto będzie umacniało swoją pozycję na arenie międzynarodowej jako alternatywny ośrodek biznesu.

Jak w takiej sytuacji inwestorów i najemców powinno wspierać miasto?

Dialog i otwartość w przypadku władz miejskich byłyby bardzo pomocne. Miasto musi orientować się w planach deweloperów i inwestorów, mieć świadomość, w jakich dzielnicach spodziewany jest przyrost powierzchni biurowej. Zmiana charakteru dzielnicy na obszar biurowy, powinna być poprzedzona decyzjami poprawiającymi komunikację tego miejsca. Należy zadbać o parkingi, miejsca postojowe dla rowerów, sprawne połączenia komunikacją miejską. Tego typu inwestycje infrastrukturalne powinny być realizowane równolegle, lub przed ukończeniem realizacji projektów biurowych. W ten sposób komfort korzystania z biur będzie poprawiony, pozwala to również minimalizować korki.

——