Stolica jest skazana na rozwój

Ze Zbigniewem Gościckim, prezesem zarządu Unidevelopment SA, rozmawiała Grażyna Stefańska

Jak zaczęła się Pana przygoda z Unidevelopment?

Współpracę z Grupą Unibep, do której należy spółka Unidevelopment, zacząłem na długo przed objęciem stanowiska prezesa zarządu. Już w 2007 r., pełniąc funkcję dyrektora projektu w Dom Development, nadzorowałem realizację projektów z ramienia inwestora, na których Unibep był generalnym wykonawcą. Po zakończeniu współpracy z Dom Development, przez okres ponad dwóch lat pełniłem obowiązki inwestora zastępczego w ramach własnej firmy.

Na przełomie 2009/2010 zarząd Unibep SA rozważał kierunki dalszego rozwoju dla działalności deweloperskiej w ramach spółki Unidevelopment. Równocześnie trwały poszukiwania kandydata do objęcia funkcji prezesa zarządu, który dysponowałby dużym doświadczeniem i znajomością branży. W trakcie nieplanowanego spotkania z prezesem Unibepu, Janem Mikołuszko, rozmowa potoczyła się w nieoczekiwanym kierunku i wyszedłem z niej z propozycją pokierowania spółką Unidevelopment. Można powiedzieć, że dysponując odpowiednimi kompetencjami, znalazłem się we właściwym miejscu i czasie.

Jest Pan związany z branżą deweloperską już 15 lat. Jak zmieniał się przez ten czas rynek nieruchomości?

Rynek nieruchomości przeszedł w tym czasie niesamowitą metamorfozę. Jeżeli chodzi o budownictwo mieszkaniowe, to na przestrzeni lat bardzo dynamicznie zmieniały się m.in. potrzeby klientów związane z powierzchnią lokali.

W latach 90. ubiegłego wieku mało kogo było stać na kupno własnych czterech kątów. Polskie banki wymagały od kredytobiorców 20 proc. wkładu własnego, poręczenia i zastawu na innej nieruchomości. W efekcie niewiele osób zaciągało kredyt i sprzedawano głównie małe mieszkania za gotówkę.

Z kolei w początkowych latach XXI wieku, do końca 2007 r. rynek mieszkaniowy napędzany był ogromnym optymizmem kupujących. Banki dawały kredyty hipoteczne niemal każdemu. Kupowano duże lokale, często o wysokim standardzie, nie interesowano się specjalnie, ile będzie kosztowało ich późniejsze utrzymanie. Jednak w ostatnich latach preferencje klientów nagle znów się zmieniły. Od 2007 r. do chwili obecnej średnia powierzchnia sprzedawanych mieszkań zmniejszyła się z około 70 do około 50 m2. W takich dynamicznych warunkach ogromnie ważne jest stałe monitorowanie zmieniających się trendów rynkowych i preferencji nabywców, aby na czas reagować z dostosowaniem swojej oferty do wymagań.

Na rynku nieruchomości biurowych, szczególnie w Warszawie, zmiany widać gołym okiem. W ciągu ostatnich kilkunastu lat rozwinęły się tu całe centra biznesowe. Zmianom w tym sektorze można by poświecić cały artykuł.

Jak ocenia Pan kondycję polskiej mieszkaniówki w pierwszym półroczu 2013 roku?

Po wynikach zarówno naszych, jak i innych firm deweloperskich widać, że nie jest źle. Szczególnie baliśmy się pierwszego kwartału 2013 r. Po wygaszeniu rządowego programu Rodzina na Swoim istniała obawa, że rynek może się załamać. Na szczęście tak się nie stało i udało się nam zrealizować założone cele sprzedażowe.

Jakich zmian powinniśmy spodziewać się w najbliższym czasie na rynku mieszkaniowym?

W chwili obecnej na rynku sporo jest inwestycji przygotowanych do uruchomienia, lecz nie mających zapewnionego finansowania. Realizacja tych projektów w oparciu o przedpłaty klientów przy funkcjonującej ustawie deweloperskiej jest mocno utrudniona. Brakuje także firm, których środki własne pozwalają na podjęcie inwestycji bez wsparcia kredytodawców. W związku z powyższym w najbliższym czasie należy spodziewać się, że więcej przedsięwzięć będzie realizowanych jednocześnie we współpracy przez co najmniej dwóch partnerów. Możliwe jest częstsze tworzenie konsorcjów przez deweloperów, mocniejsza współpraca tych firm z instytucjami finansowymi oraz przejęcia inwestycji przez najsilniejsze spółki na rynku. Szybkość następujących zmian zależna będzie od sektora finansowego. Mówiąc wprost, jeżeli banki nie wesprą deweloperów w zakresie większym niż obecnie, w dłuższej perspektywie podaż mieszkań na rynku może być znacznie ograniczona.

Unidevelopment rozwija się również poprzez wejście na rynek biurowy. Co zmotywowało Państwa do podjęcia takiej decyzji?

Decyzja o zaangażowaniu się w działalność deweloperską związaną z rynkiem komercyjnym podyktowana była przygotowaniem firmy do działań w obliczu zmiennej koniunktury rynku mieszkaniowego i biurowego. Te dwa obszary bardzo dobrze się uzupełniają, jeśli tylko potrafi się wykorzystać w sposób odpowiedni atuty każdego z nich. Jesteśmy deweloperem nie bojącym się nowych wyzwań, umiejącym wykorzystać pojawiające się okazje. Działamy przy tym bardzo bezpiecznie, angażując się w projekty dające dobre perspektywy dla komercjalizacji i potencjalnego zysku z inwestycji. Realizacja naszego pierwszego biurowca przy ul. Grzybowskiej 81 w Warszawie poprzedzona była szczegółową analizą potencjału rynku dla tej lokalizacji. Jak się okazało był to strzał w dziesiątkę. Nasz obecny projekt komercyjny – biurowiec Wola House, ze względu na jego wielkość, zostanie uruchomiony po dopięciu wszystkich spraw związanych z finansowaniem zarówno wkładu własnego, jak i kredytu bankowego.

Działalność firmy wychodzi poza rynek Warszawy. Realizują Państwo już jedną inwestycję na terenie Poznania, a wiem, że w planach jest kolejna. Dlaczego właśnie to miasto?

W mojej ocenie rynek poznański ma w sobie duży potencjał. Stolica Wielkopolski jest jednym z przodujących miast pod względem ekonomicznym, ma najniższy wskaźnik bezrobocia spośród miast w Polsce oraz silną gospodarkę, opartą m.in. na sektorze usług nowoczesnych. Poznański rynek nieruchomości uchodzi za jeden z najlepiej rozwiniętych w naszym kraju. Co ciekawe jest tu duży procent klientów, którzy wspierają się kredytami bankowymi przy zakupie mieszkań w znacznie mniejszym zakresie niż w Warszawie. Ponadto pozyskaliśmy tutaj do współpracy doświadczonego partnera biznesowego, firmę Monday Development, co znacznie ułatwia nam poruszanie się po nowym rynku i daje na wejściu spore przewagi konkurencyjne.

Czy planują Państwo również ekspansję na inne rynki? Które tereny uważa Pan aktualnie za najbardziej atrakcyjne pod względem nowych inwestycji?

Oczywiście najbardziej atrakcyjnym rynkiem jest dla nas niezmiennie Warszawa. Jest ona największym, najbardziej dynamicznym i najzamożniejszym miastem. Stolica jest skazana na dalszy rozwój. Umacniamy swoją obecność również na rynku poznańskim. Po ugruntowaniu pozycji w stolicy Wielkopolski, nie wykluczamy rozszerzenia działalności na inne miasta. Jesteśmy jednak świadomi, że taka decyzja wymaga znajomości specyfiki lokalnego rynku. Aby sprawnie się po nim poruszać, należy się do tego dokładnie przygotować, np. pozyskać wiarygodnego partnera, tak jak zrobiliśmy to w Poznaniu.

Unidevelopment przymierza się do wejścia na giełdę. Na jaki efekt liczą Państwo w związku z debiutem?

Zarówno właściciele jak i zarząd konsekwentnie realizują przyjętą strategię usamodzielniania giełdowego spółki. Obecnie jeszcze nie jesteśmy gotowi do dobrego ulokowania spółki na rynku podstawowym.

Planujemy nasz debiut po przeprowadzeniu odpowiedniego przygotowania portfela inwestycji, pokazującego potencjał i siłę rynkową oraz kapitałową Unidevelopment. Obecność na głównym parkiecie GPW pozwoli nam na rozpoczęcie rozmów z potencjalnymi inwestorami finansowymi, którzy mogliby stać się udziałowcami w zamian za wsparcie finansowe. Zgodnie z zapowiedziami upublicznienie naszej spółki odbędzie się początkowo bez dodatkowej emisji akcji. Pracujemy nad tym.

Jak dużego wsparcia finansowego od inwestorów może spodziewać się firma?

Myślę, że rzetelnie pokazując potencjał posiadanych i planowanych projektów, ogłaszając emisję, możemy pozyskać kwoty rzędu kilkudziesięciu milionów złotych bez zbytniego rozwadniania akcjonariatu.

W jaki sposób wykorzystają Państwo dodatkowe pieniądze?

Przeznaczymy je na realizację posiadanego w momencie emisji akcji portfela inwestycji oraz zakup nowych atrakcyjnych terenów. To bardzo ważne dla dalszego rozwoju firmy, gdyż obecnie pozyskanie działek wiąże się coraz częściej z koniecznością zapłaty całej ceny wartości nieruchomości bez możliwości etapowania.

Jak zamierzają Państwo zwrócić uwagę inwestorów?

Realizując projekty inaczej niż wszyscy, np. mamy dużą zdolność do współpracy z różnymi partnerami. Mam taki ulubiony cytat, który zawiesiłem w swoim gabinecie i który mnie codziennie na nowo inspiruje: „Jeśli robisz to, co zawsze robiłeś, dostaniesz to, co zawsze dostawałeś”.

Na zakończenie, proszę powiedzieć, co w swojej pracy ceni Pan najbardziej?

Ludzi, z którymi mam przyjemność pracować. W Unidevelopment udało się stworzyć zaangażowany zespół wyjątkowych osób, realizujących się w tym, co robią.

ZBIGNIEW GOŚCICKI

Z branżą deweloperską związany jest od ponad 15 lat. Doświadczenie zawodowe zdobywał m.in. w firmie Echo Investments SA oraz Dom Development SA, gdzie jako dyrektor projektu koordynował prace na kilku inwestycjach jednocześnie.
Od 2010 r. jako prezes zarządu odpowiada za rozwój Unidevelopment SA.
W tym czasie zbudował prężnie działający zespół, dzięki któremu spółka z powodzeniem realizuje kolejne inwestycje deweloperskie i osiąga dobre wyniki sprzedaży,
pomimo wymagającej sytuacji na rynku. Zbigniew Gościcki wdraża strategię, zgodnie z którą Unidevelopment dywersyfikuje swoje przychody i szykuje się do debiutu na Giełdzie Papierów Wartościowych. W ciągu ostatnich dwóch lat spółka rozszerzyła swoją działalność poza stołeczny rynek. Z powodzeniem zaistniała też
w sektorze nieruchomości biurowych.

Zbigniew Gościcki jest absolwentem Wydziału Budownictwa Politechniki
Warszawskiej oraz podyplomowych Studiów Zarządzania Projektami
w Szkole Głównej Handlowej. Prywatnie zapalony żeglarz i motorowodniak.