Urodzaj hoteli – kogo cieszy, a kogo martwi?

Wzrost liczby pokoi hotelowych, znacznie wyprzedzający popyt na usługi, może doprowadzić do drastycznych obniżek cen, w celu pozyskania gości, co skutkuje znacznym obniżeniem opłacalności inwestycji hotelowych, a nawet może doprowadzić do bankructwa obiektu przeinwestowanego lub ze źle dobranym finansowaniem.

Nocleg w hotelu jest, niestety, towarem z krótkim okresem ważności. Nocleg niesprzedany dzisiaj już nie wróci do oferty i natychmiast generuje koszty, znacznie wyższe niż np. niesprzedane lokale mieszkalne, które czekają na nabywcę. Dlatego przed decyzją o inwestycji w nowe miejsca noclegowe ważna jest bardzo wnikliwa analiza generatorów popytu, planowanych obiektów konkurencyjnych oraz dobrze dopasowany do popytu obiekt i jego finansowanie.

Na rynkach rozwijających się, szczególnie w średniej wielkości miastach, czasami nie da się uniknąć gwałtownego zwiększenia liczby pokoi. Otwarcie jednego hotelu w mieście, gdzie funkcjonuje 150 pokoi, automatycznie podwaja podaż i popyt może nie nadążyć. Jeżeli inwestor jest przekonany o potencjale takiej lokalizacji, to odpowiednio zaplanowane finansowanie i bardzo restrykcyjna kontrola kosztów inwestycji powinny zapewnić obiektowi sukces, nawet przy przejściowych problemach na początku okresu jego funkcjonowania.

Paradoksalnie, również goście hotelowi mogą ucierpieć na wojnie cenowej, ponieważ mocne obniżki cen wymuszają jeszcze większą presję na oszczędności operacyjne. Wydłużane są okresy eksploatacji wyposażenia, remonty odkłada się na później, a personel jest redukowany do absolutnego minimum.

Sytuacja, w której podaż nieznacznie wyprzedza popyt, zdecydowanie służy gościom. Zwiększa się wybór obiektów, łatwiej o dostępność pokoju tuż przed planowanym przyjazdem, możliwe są bezkosztowe anulacje, gość bywa rozpieszczany usługami dodatkowymi w cenie noclegu, a za to wszystko za niewygórowaną cenę.

Duży wzrost liczby hoteli, szczególnie sieciowych, w danym miejscu lub regionie skutkuje zwiększeniem nakładów na jego promocję. Prowadzi to do wykreowania destynacji i przyciągnięcia większej liczby gości, niż wynikałoby to z naturalnych walorów turystycznych czy biznesowych danej lokalizacji. Korzystają na tym wszyscy – hotelarze odnotowują wyższe obłożenie, goście – mają szeroki wybór oferty dla siebie, a lokalny biznes usług towarzyszących turystyce ma więcej klientów.

Jacek Tokarski, analityk inwestycyjny, Dział Inwestycji Hotelowo-Rekreacyjnych, Colliers International

Kordian Kuczma

Kordian Kuczma

doktor nauk politycznych PAN