Widmo wielkiego hipotecznego

Boom na kredyty hipoteczne trwający już przeszło rok może się skończyć dla wielu klientów rozczarowaniem. Na żywych reakcjach na zmiany legislacyjne, jakie pojawiają się w Polsce, zarabiają instytucje finansowe. Wypuszczają one na rynek produkty mające chronić klientów przed stratami spowodowanymi niekorzystnymi decyzjami polityków.

Panaceum na „podatek Belki” miały być lokaty i fundusze antypodatkowe. W obu przypadkach inwestycje okazały się mało opłacalne. Jednak strata na zainwestowanych środkach – w odróżnieniu od utraty zdolności kredytowej – nie wywołuje tak dotkliwych skutków, jakie może wkrótce odczuć wielu korzystających z kredytów mieszkaniowych.

Zanim zdążył wejść w życie pod koniec 2001 r. 20-proc. podatek od dochodów odsetkowych, banki zdołały zebrać ok. 12 mld zł na lokatach, które z definicji miały chronić oszczędności klientów przed zakusami fiskusa. Oprocentowanie na lokatach sięgało nawet 12 proc., ale klienci, pozostawiając bankom zamrożone na 2 lata środki, nie spodziewali się, że oprocentowanie tego typu depozytów będzie spadać szybciej niż podstawowe stopy procentowe. Na eMax, lokacie mBanku, można było zaoszczędzić nawet 12,3 proc. w 2001 r. Po 6 miesiącach – już tylko 9,45, a pod koniec ub.r. oprocentowanie spadło do 7,2 proc. Lokata Bonus Plus w ofercie Kredyt Banku z 11,5 proc. w 2001 r. spadła do 3,7 proc. w 2 lata później, a z 13,5 proc. możliwego do osiągnięcia zysku na lokacie Obronna Lukas Banku pozostało już tylko maksymalnie 4,5 proc.

Wypłacenie środków przed upływem terminu, najczęściej co najmniej 2-letniego wiązało się z poniesieniem straty – poddaniem oszczędzonych pieniędzy opodatkowaniu. Klienci nie przewidzieli, że w ciągu 2 lat lokaty z produktów do tej pory quasi-inwestycyjnych staną się jedną z najmniej atrakcyjnych form oszczędzania. W ciągu roku oprocentowanie lokat antypodatkowych spadło średnio o 7 pkt proc.

Nie lokatą go, to funduszem

Polaków rozczarowanych lokatami, które miały niwelować skutki „podatku Belki”, nie było łatwo przekonać do funduszy promowanych jako antypodatkowe. Miały one wykorzystać ostatni rok wolności od kolejnej taksy – podatku od zysków na giełdzie. Wszystkie największe na rynku TFI przygotowały produkty antypodatkowe, licząc na to, że wycofywane z depozytów pieniądze klientów trafią właśnie do ich portfeli inwestycyjnych.

Zaczęto tworzyć fundusze zamknięte, które emitując certyfikaty inwestycyjne, mogą nimi obracać na giełdzie. Papiery wartościowe tego typu charakteryzują się stosunkowo słabą płynnością, bo nie można ich w dowolnym momencie umorzyć, tak jak w przypadku jednostek uczestnictwa funduszy otwartych. Zysk realizuje się po złożeniu zlecenia sprzedaży i ich zbyciu. Atutem funduszy zamkniętych jest możliwość inwestowania w papiery wartościowe także spoza giełdy. Ponieważ stopień ryzyka inwestycyjnego jest tutaj wyższy, TFI zobowiązały się, że odkupią certyfikaty, jeśli nie znajdą one w odpowiednim terminie nabywców.

A jednak pod koniec roku 2003 chętnych na certyfikaty zabrakło. Niepowodzeniem zakończyła się próba utworzenia takich funduszy jak Pioneer Stabilnego Wzrostu FIM, Pioneer Obligacji FIM, Uni Sto Procent FIM czy pierwszego funduszu nieruchomości CAIB, mimo przedłużonych terminów zapisów na certyfikaty. Posiadaczom certyfikatów tych funduszy, których utworzenie się nie powiodło, TFI zwracają zainwestowane środki, powiększone o odsetki, które są zdeponowane na rachunku, więc praktycznie klient nie traci, choć właściwie mógł zyskać, inwestując w zwykłe fundusze.

Innym TFI udało się co prawda zebrać wymagane do utworzenia funduszu minimum środków, ale patrząc dziś na stopy zwrotu funduszy antypodatkowych, nabywcy ich certyfikatów muszą mieć poważne wątpliwości, co do trafności podjętej decyzji. Po półtora roku istnienia funduszu Pioneer Arbitrażowy, pierwszego w Polsce tego typu funduszu, grupa inwestorów posiadających certyfikaty zażądała jego likwidacji.

Zysk na poziomie 5,4 proc., niższy niż na bonach skarbowych, nie był zadowalający. Zarządzający funduszem jeszcze próbowali się bronić, by 6 miesięcy później dojrzeć wreszcie do decyzji o jego likwidacji. W podobnej sytuacji jest dzisiaj Millennium Gwarantowany Plus 20 (roczna stopa zwrotu w maju – 4,3 proc.).

Eksperci twierdzą, że optymalna byłaby stopa zwrotu na poziomie 5 proc. Tymczasem średnia roczna stopa zwrotu funduszy antypodatkowych sięga zaledwie 5,5 proc., co oznacza, że niektórzy nabywcy certyfikatów stracili, wybierając produkt, który miał im przynieść „plus 20 proc.” zysku.

– Na funduszach zamkniętych zarabiają tak naprawdę zarządzający – mówi Jarosław Augustynowicz ze Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych. – Banki, oferując produkty antypodatkowe, wmówiły ludziom, że 20 proc. zysku, który miałby się dostać fiskusowi, zostanie im w kieszeni. Tymczasem większość osób, które zainwestowały w antypodatkowe fundusze, dziś żałuje swojego wyboru.

O satysfakcję trudno podejrzewać także fiskusa – w 2002 r. zebrał 838 mln zł, prawie o połowę mniej, niż spodziewano się, wprowadzając podatek od oszczędności. Jeśli nie fiskus i nie klienci, to właśnie TFI są beneficjentami wprowadzenia „Belkowego podatku”. Pomysł Marka Belki przyczynił się do wzrostu popularności funduszy inwestycyjnych w ogóle, zmuszając Polaków do szukania aktywnych form inwestowania w miejsce lokat i rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych. Na pretensje klientów TFI mają prostą odpowiedź: fundusze o antypodatkowym charakterze miały być zamiennikiem lokat, więc przy takim poziomie stopy zwrotu spełniły swoją rolę. Szkoda tylko, że nie wspomniano o tym w prognozach i szumnej reklamie.

Odpływ klientów, lepsze wyniki

Równie skutecznie promowano pod koniec lat 90. polisy na życie powiązane z funduszami inwestycyjnymi. Od 1998 r. przez 5 kolejnych lat Polacy kupili 3 mln polis, ale przez 2 pierwsze lata nowego wieku co 3. umowa została rozwiązana.

Rezygnacja z 2 mln polis z funduszem inwestycyjnym nie jest prostą konsekwencją recesji, ale raczej zawodu klientów rozbudzonych wizją zysków, jakie roztaczali przed nimi ubezpieczyciele. Kupujący nie wiedział, jaka część płaconej przez niego składki jest inwestowana. Symulacje stóp zwrotu przy wysokiej inflacji rzeczywiście wyglądały dla klienta atrakcyjnie – Amplico Life obiecywało nawet 40 proc. zysków rocznie.

Klienci traktowali polisy także jako inwestycje, zapominając o ich ochronnej funkcji. Zasada ubezpieczenia – płacę, ale jeśli zrezygnuję, a nie doszło do zdarzenia objętego polisą, tracę pieniądze – została rozwodniona obietnicą zysków.

Nowa ustawa o działalności ubezpieczeniowej nakłada na zakłady ubezpieczeń obowiązek informowania klienta o wielkości części inwestowanej składki. Konsekwencją rozwiązania umów ubezpieczeniowych był… wzrost wyniku technicznego 3 największych zakładów ubezpieczeń o ok. 50 proc. w krytycznym 2002 r.

– Zarządy mogą być zadowolone, bo efektem rozwiązania rezerw na upadłe polisy jest wzrost wykazanego zysku, co oznacza wyższe dywidendy dla akcjonariuszy oraz premię dla zarządu i rady nadzorczej – mówi Adam Sankowski, prezes Polskiej Izby Pośredników Ubezpieczeniowych i Finansowych.

Już jednak w 2005 r. to zjawisko może pogorszyć kondycję finansową niektórych ubezpieczycieli. Liczba skarg na polisy z opcją inwestycyjną stale wzrasta: z 12 proc. w 2000 r., do 16,9 proc. w pierwszych 9 miesiącach ub.r.

– We Francji lub w Niemczech tego typu produkty zostałyby szybko oprotestowane przez organizacje konsumenckie – dodaje Sankowski.

Całkiem niedawno dzięki takiej akcji francuscy operatorzy telefonii komórkowej obniżyli ceny usług SMS-owych. Trudno sobie wyobrazić w Polsce podobny bojkot wobec usług Telekomunikacji Polskiej. Nadzieja w sile konkurencji, choć przykład kredytów hipotecznych pokazuje, że rywalizacja na rynku może prowadzić do kolejnych przekłamań, w najlepszym razie – do nieprzejrzystości produktów.

Konkurencyjność może szkodzić

Banki próbują przyciągnąć do siebie klienta, licząc na jego ignorancję w materii finansowej. Im niższe oprocentowanie przez pierwszy rok kredytowania, tym bardziej prawdopodobna chęć nadrobienia starty w latach kolejnych. 5 proc. to granica opłacalności udzielenia kredytu. Kredytobiorcy, którzy złapią się na lep promocyjnego oprocentowania, mogą być mocno rozczarowani przez kolejne 20 lat.

W rozmowie z „GF” Piotr Czarnecki, prezes Raiffeisena, mówił, że kredyty hipoteczne są dziś traktowane jako „wytrych do przejęcia klienta innego banku”.

Do marca tego roku poziom należności gospodarstw domowych sięgnął 4,1 proc., podczas gdy w całym 2003 r. wynosił 6,3 proc.

– Jeśli tempo wzrostu należności od gos- podarstw domowych będzie kontynuowane, to osiągnie 12 proc. do końca tego roku; dwa razy więcej niż w 2003 – stwierdził Łukasz Paszkiewicz z Warszawskiej Grupy Inwestycyjnej.

Paszkiewicz podkreślił, że obniżenie wymagań tworzenia obowiązkowych rezerw celowych obniża poziom zabezpieczenia kredytów w sytuacji wzrostu poziomu tzw. złych kredytów.

Jednak banki mogą być spokojne – nawet w przypadku utraty zdolności kredytowej klienta kredyt hipoteczny ma doskonałe zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości. W znacznie trudniejszej sytuacji mogą się znaleźć klienci.

– Banki w Polsce, obliczając zdolność kredytową, nie stawiają zbyt wysokich wymagań dotyczących dochodu na członka rodziny – mówi Łukasz Paszkiewicz. – Tymczasem zadłużenie rodzin rośnie, a dwukrotnemu wzrostowi akcji kredytowej nie towarzyszy ani na realny wzrost płac, ani znaczący spadek bezrobocia. Dziś praktycznie nie ma gospodarstwa domowego wolnego od zobowiązań finansowych.

Ustawa o kredycie konsumenckim nakłada na banki obowiązek podawania rzeczywistej rocznej stopy procentowej kredytu, dzięki której klient może ocenić koszt kredytu. Niestety, w przypadku kredytu hipotecznego banki nie mają obowiązku jej podawać. Tymczasem nisko oprocentowany kredyt hipoteczny po 12 miesiącach może się okazać dużo droższy. Nie tylko za sprawą banków.

Podwyższenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej jest tylko kwestią czasu. Nic dziwnego, że Związek Banków Polskich już teraz zapowiada możliwość wzrostu cen kredytów:

„Jest więcej wniosków kredytowych. Ponadto mieliśmy przypadki nieco za niskiej ceny kredytu” – powiedział PAP-owi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP.

Dla klienta jest to jednoznaczne: będzie płacił wyższe odsetki.