Ziemia obiecana

Amerykański koncern AIG/Lincoln zamierzał zakupić tereny po fabryce traktorów ZPC Ursus i zmienić je w park przemysłowy – miejsce pracy dla setek nowych firm. Chociaż oferował najwyższą cenę i inwestycję zgodną z dotychczasowym zagospodarowaniem przestrzennym, to sprzedano ją komu innemu. Przedstawiciel Lincolna – Mirosław Szydelski w rozmowie z „Gazetą Finansową” ujawnia kulisy sprzedaży gruntów w stolicy.

AIG/Lincoln Polska jest firmą inwestującą w nieruchomości i deweloperską. Gdy ogłoszono bankructwo ZPC Ursus i sprzedaż terenów po fabryce, konsorcjum postanowiło je nabyć. Do zakupu i kontynuowania działalności przemysłowej jednak nie doszło.

Warunki zabudowy wskazywały, że Lincoln będzie mógł wykorzystać teren po fabryce pod budowę parku przemysłowego, a być może przemysłowo-technologicznego. Takie skupiska firm są znakomitym sposobem na ożywienie gospodarki (klasycznym przykładem jest np. amerykańska Dolina Krzemowa). Jeszcze przed rozpoczęciem przetargu firma z amerykańskim kapitałem nabyła 9 hektarów gruntów i planowała dokupić pozostałe. W marcu 2006 r. syndyk ogłosił przetarg na zbycie przedsiębiorstwa ZPC Ursus, a 17 maja miało miejsce otwarcie ofert. Mimo że Lincoln zaoferował najwyższą cenę, posiedzenie sądowe zakończyło się bez wyboru oferenta. – Ta ziemia została po prostu obiecana komuś innemu – twierdzą nasi informatorzy.

W sierpniu 2006 r. teren, o który walczono, został kupiony przez spółkę Challange Eighteen, w zarządzie której zasiadał i posiadał udziały mecenas Marek Małecki – obrońca Lwa Rywina. W październiku 2006 r. bez wyłożenia do publicznego wglądu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu byłej fabryki Ursus zostało nagle zmienione – wprowadzono możliwość uchwalenia w przyszłym planie miejscowym na znacznym obszarze funkcji mieszkaniowych i usługowych. Zyskała na tym właśnie Challange (spółka zarejestrowana została z błędem, w języku angielskim) Eighteen.

Kiedy zainteresowali się Państwo zakupem terenów po ZPC Ursus?

Jako deweloper parków przemysłowych oraz technologicznych poszukiwaliśmy atrakcyjnego terenu w Warszawie lub w okolicach. W roku 2005 podpisaliśmy z prywatnym właścicielem umowę przedwstępną zakupu około 9 hektarów gruntu zlokalizowanego na terenach byłych zakładów ZPC Ursus. Grunt ten został zakupiony w kwietniu 2006 r. Równocześnie z wymienioną wyżej umową przedwstępną przystąpiliśmy do analizy możliwości nabycia pozostałych gruntów, będących w gestii Syndyka Masy Upadłościowej ZPC Ursus.

Chcieli Państwo kupić cały teren od syndyka pod działalność przemysłową. Dlaczego się to nie udało?

W ramach analizy możliwości inwestycyjnych na terenie ZPC Ursus przeprowadziliśmy badania stanu prawnego, badania środowiskowe, analizę studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy (dalej Studium) oraz analizy finansowe i rynkowe. Powyższe badania (w tym w szczególności zapisy Studium) oraz fakt, że uzyskaliśmy warunki zabudowy (14 października 2005 r.) na teren objęty umową przedwstępną, potwierdziły możliwość wykorzystania całego terenu pod zabudowę przemysłową z uwzględnieniem nowoczesnych technologii. Pozwoliłoby to na wykorzystanie znajdującej się na terenie ZPC Ursus infrastruktury, zachowanie jego produkcyjnego charakteru, przy uwzględnieniu uwarunkowań wynikających ze zidentyfikowanego zanieczyszczenia gruntu. Te argumenty skłoniły nas do podjęcia decyzji o przystąpieniu do przetargu w celu nabycia terenu dawnych zakładów przemysłowych ZPC Ursus. W marcu 2006 r. syndyk ogłosił przetarg na zbycie przedsiębiorstwa ZPC Ursus. Wzięliśmy w nim udział. Otwarcie ofert miało miejsce 17 maja 2006 r. i pomimo że zaoferowaliśmy najwyższą cenę, posiedzenie sądowe zakończyło się bez wyboru oferenta postanowieniem o ogłoszeniu nowego przetargu. Protestowaliśmy bezskutecznie przeciwko tej decyzji. W kolejnym zorganizowanym przetargu, w formie licytacji, która miała miejsce 29 sierpnia 2006 r., najwyższą ofertę złożyła spółka Challange Eighteen Sp. z o.o. Warto wskazać, że 18 maja 2006 r., a więc następnego dnia po unieważnionym pierwszym przetargu, syndyk złożył uwagi do projektu Studium, wnioskując o zmianę przeznaczenia terenu ZPC Ursus z terenów przemysłowo-usługowych na mieszkaniowe. O tej zmianie syndyk nie poinformował ani w ogłoszeniu o drugim przetargu („Rzeczpospolita” z 7 czerwca 2006 r.), ani podczas licytacji. Zwycięzca przetargu – Challange Eighteen Sp. z o.o. – jest zaangażowany w realizację projektu mieszkaniowego na terenie ZPC Ursus, natomiast naszym celem było wybudowanie nowoczesnego projektu przemysłowego, podobnego do realizowanego obecnie parku technologicznego Diamond Business Park Ursus.

Na jakiej podstawie syndyk podjął decyzję o niesprzedaniu Państwu gruntu w 2006 r., mimo że oferowaliście najwyższą cenę?

W przetargu obok nas brała udział inna firma, która w trakcie przetargu zmodyfikowała ofertę (zaproponowała podwyższenie ceny). Równocześnie syndyk poprosił o wyjaśnienie zapisów naszej oferty. Pomimo że wskazywaliśmy na fakt, że nasze wyjaśnienia nie oznaczają zmiany oferty oraz że w warunkach przetargu nie była przewidziana możliwość zmiany oferty, syndyk uznał, że nasza oferta, jako zawierająca pewne niejasności co do opisu ceny, też może zostać podważona i że ze względu na zaistniałą sytuację przetarg został zamknięty bez wyboru oferty.

Dlaczego zlecili Państwo na długo przed zakupem gruntów badania poziomu zanieczyszczenia gruntu byłych ZPC Ursus? Jakie były wyniki tych badań?

Standardową procedurą przed nabyciem gruntu jest oszacowanie ryzyk związanych z ewentualnym zanieczyszczeniem środowiska. Przeprowadzone badania wskazały, że teren po byłych zakładach jest zanieczyszczony na poziomie dopuszczalnym pod planowaną przez nas zabudowę przemysłową.

Kiedy dowiedzieli się Państwo o zmianie, jaka zaszła w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego tego obszaru?

O zmianie Studium dowiedzieliśmy się dopiero po jego uchwaleniu – w październiku 2006 r. Mimo wprowadzenia wielu istotnych zmian, w tym zmiany przeznaczenia podstawowej funkcji terenu z przemysłowo-usługowej na głównie mieszkaniową (zarządzeniem prezydenta z 3 października 2006 r.), projekt Studium nie został ponownie wyłożony do publicznego wglądu. Nie mieliśmy wiedzy, że osoby trzecie wniosły uwagi co do zmiany przeznaczenia terenu ZPC Ursus, w tym także w odniesieniu do naszej działki. Nadmienić należy, że procedura uchwalania Studium była badana przez sądy administracyjne i w kilku przypadkach Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził niezgodność Studium z prawem.

Jakie kroki podjęli Państwo po ogłoszeniu projektu planu zagospodarowania tego terenu?

Po ogłoszeniu w listopadzie 2009 r. projektu planu zagospodarowania terenu, już w grudniu 2009 r. zgłosiliśmy nasze formalne uwagi, a następnie uczestniczyliśmy w organizowanych przez władze miasta debatach i spotkaniach. Zastrzeżenia nasze oraz innych przedsiębiorców dotyczyły głównie lokalizacji na terenach prywatnych wielu funkcji publicznych, służących głównie obsłudze nowo planowanych terenów mieszkaniowych. Nie uwzględniono istniejących zabudowań przemysłowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Jak długo musieli Państwo starać się, aby ostatecznie sąd przyznał Państwu rację i umożliwił realizowanie na zakupionym terenie planów inwestycyjnych?

W marcu 2009 r. wystąpiliśmy z wnioskiem o pozwolenie na budowę obiektów przemysłowych z towarzyszącą infrastrukturą. Nasz wniosek nie był rozpoznawany, co zmusiło nas do złożenia formalnej skargi na bezczynność organu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 stycznia 2011 r. potwierdził bezczynność i nakazał wydać pozwolenie na budowę w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się wyroku. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana została 18 maja 2011 r. Ponieważ od decyzji odwołała się (niezasadnie) spółka Challange Eighteen, pozwolenie na budowę stało się ostateczne 4 listopada 2011 r. – czyli ponad dwa i pół roku po złożeniu wniosku.

Jak oceniają Państwo okoliczności zmiany Studium terenu po byłych ZPC Ursus?

Negatywnie. Składaliśmy formalną skargę na Studium do Rady m.st. Warszawy, a także do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sądy orzekły, że w przypadku naszej nieruchomości nie doszło do naruszenia interesu prawnego, ponieważ spółka ostatecznie otrzymała pozwolenie na budowę. Jak już wskazywaliśmy, część przedsiębiorców z terenów ZPC Ursus uzyskała prawomocne wyroki wskazujące na niezgodność Studium z prawem. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na wadliwość trybu uchwalania Studium.

Czy podjęli Państwo kroki prawne wobec działań syndyka, miasta lub innych podmiotów?

Podjęliśmy kroki w stosunku do działania syndyka. W czerwcu 2006 r. złożyliśmy skargę do zgromadzenia wierzycieli i do sędziego komisarza na działanie syndyka. Nasza skarga nie została uznana za zasadną ani przez wierzycieli, ani przez sędziego. W tym samym czasie złożyliśmy również zawiadomienie o podejrzeniu popełnieniu przestępstwa. Postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte 5 września 2006 r. i umorzone w październiku 2006 r. wobec faktu, że nie stwierdzono popełnienia przez syndyka przestępstwa.

Czy wydarzenie nie zniechęciło Państwa do dalszego inwestowania w Polsce?

Inwestujemy w Polsce od 1997 r. i planujemy kontynuować naszą działalność. Naturalnie wprowadzanie w zaskakujący sposób istotnych zmian wpływających na działalność gospodarczą (jak to miało miejsce w przypadku Studium) oraz przedłużające się procedury administracyjne negatywnie oddziałują na finansowe wyniki naszej działalności, ale także hamują szeroko rozumiany rozwój gospodarczy. Na realizowane przez nas obiekty można patrzeć także przez pryzmat rewitalizacji obszarów zdegradowanych, zachowania tkanki przemysłowej miasta oraz tworzenia nowych miejsc pracy.

Rozmawiał Grzegorz Jakubowski