Wieczyste użytkowanie gruntu

Władze stolicy żądają od deweloperów wysokich opłat za zmianę umowy użytkowania wieczystego gruntu. Sąd uznał to działanie za niezgodne z przepisami, jednak ratusz nie pozwolił deweloperom długo cieszyć się sukcesem.
Instytucja użytkowania wieczystego ma korzenie w poprzednim systemie gospodarczym, kiedy grunty państwowe były udostępniane przedsiębiorstwom na cele związane z prowadzoną przez nie działalnością. Obecnie wiele nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz wchodzących w skład mienia samorządowego użytkowanych jest na tej samej zasadzie przez podmioty gospodarcze i osoby prywatne. Użytkownicy gruntów z tytułu przysługującego im prawa, wnoszą na rzecz gminy opłaty roczne uzależnione od sposobu wykorzystywania działki.

Nastawienie na cel
W przypadku budownictwa mieszkaniowego jest to 1 proc. ceny gruntu, działalności turystycznej – 2 proc., a w przypadku realizacji celów komercyjnych – 3 proc. W związku z kurczeniem się powierzchni gruntów pod inwestycje działki, na których prawo to ustanowiono, są łakomym kąskiem dla deweloperów. Często jednak okazuje się, że gminy mnożą utrudnienia w sytuacji, gdy deweloper usiłuje zmienić przeznaczenie działki na cele budownictwa mieszkaniowego. W stolicy taka zmiana umowy uzależniona jest od wcześniejszego wniesienia do kasy miasta opłaty w wysokości do 12,5 proc. ceny gruntu. W Warszawie podstawą do naliczania opłaty była początkowo uchwała Rady m.st. Warszawy, która regulowała zasady dokonywania zmian umów użytkowania wieczystego. Została ona jednak skutecznie zaskarżona przez jednego z inwestorów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził w 2010 r. nieważność wskazanej uchwały, w części dotyczącej zmiany umów użytkowania wieczystego, uznając, że została ona podjęta z naruszeniem przepisów prawa. Sąd wskazał m.in., że dla zmiany umów tego typu nie jest konieczna uchwała Rady Miasta – stanowiąca akt prawa miejscowego.

Żądania miasta
Stwierdzenie nieważności uchwały niesie istotne konsekwencje dla deweloperów, ponieważ jest podstawą do dochodzenia odszkodowania w wysokości co najmniej równowartości poniesionej wcześniej, 12,5-procentowej opłaty. Niestety wyrok WSA w Warszawie nie uwolnił bynajmniej stołecznych deweloperów od ryzyka zażądania przez miasto wysokich opłat z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu. W miejsce unieważnionej uchwały Pani Prezydent wydała w 2011 r. zarządzenie, przewidujące konieczność poniesienia dokładnie tych samych opłat. Warto zwrócić uwagę, że prezydenckie zarządzenie przysporzy deweloperom problemów nie tylko w konsekwencji wysokich opłat, ale i niejednoznacznych zasad, według których są one nakładane. Dyskusyjne jest także to, czy świadczenie narzucone przez władze stolicy znajduje podstawę w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która obok kodeksu cywilnego stanowi ramy prawne dla stosunków użytkowania wieczystego.

Luki w prawie
Wobec wejścia w życie 29 kwietnia b.r. tzw. ustawy deweloperskiej, która całościowo reguluje stosunki klient – deweloper, warto zwrócić uwagę, że w prawie nieruchomości wciąż istnieją liczne luki. Jedna z nich wiąże się właśnie z zagadnieniem wysokich opłat za zmianę umowy użytkowania wieczystego gruntów. Kwestia ta powinna znaleźć uregulowanie na poziomie ponadlokalnym, bowiem obecnie obowiązujące przepisy nie określają jasno i precyzyjnie, na jakie koszty narażeni są w związku z tą zmianą deweloperzy, co znacznie zwiększa biznesowe ryzyko prowadzonej przez nich działalności. Pamiętać również należy, że opłata za zmianę przeznaczenia wpłynie ostatecznie na koszt budowy nieruchomości, a co za tym idzie – podniesie koszt nabycia pojedynczego lokalu .

Autorka jest radcą prawnym w firmie Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.

Kordian Kuczma

Kordian Kuczma

doktor nauk politycznych PAN