II linia metra zmieni rynek biurowy?

Budowa II linii metra to jedna z największych inwestycji infrastrukturalnych w Polsce,
na pewno największa w Warszawie. Ma ona wpływ na rozwój rynku biurowego zwłaszcza na Woli, jednak jest to tylko jeden z czynników, bo równie ważne atuty tej dzielnicy to bliskość centrum oraz dobra komunikacja autobusowa i tramwajowa.

Oddanie do użytku II linii metra bez wątpienia sprawi, że biurowce w pobliżu stacji metra będą cieszyły się coraz większym zainteresowaniem tych najemców, dla których dostęp do komunikacji miejskiej jest kluczowym kryterium w poszukiwaniu biura. Z drugiej strony budynki z dostępem do metra mają zazwyczaj ograniczoną liczbę miejsc parkingowych, co dla najemców posiadających dużą flotę samochodową jest problemem.

Rozbudowa Woli i Pragi

Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie do 2016 r. może wzrosnąć do 6 mln m2. Nawet 500 tys. m² może zostać usytuowane w biurowcach wzdłuż centralnego odcinka II linii metra. Zdecydowana większość tych inwestycji jest realizowana na Woli. Do końca 2015 r. może tu powstać nawet 14 biurowców. Poza dynamicznym rozwojem Woli nie można też zapominać o ambitnym planie zagospodarowania Portu Praskiego. Łącznie planuje się tam realizację nawet 190 tys. m² powierzchni biurowej.

Rekordowa liczba projektów w realizacji

Obecnie sytuacja na rynku biurowym w Warszawie sprzyja najemcom ze względu na stale rosnący współczynnik pustostanów, który w tej chwili wynosi ponad 15 proc., a w kolejnych kwartałach może osiągnąć poziom nawet 18–19 proc. Na koniec II kwartału 2014 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie została oszacowana na 4,3 mln m², z czego 1,13 mln m² zlokalizowane jest w Centralnym Obszarze Biznesu (COB). W II kw. 2014 r. w Warszawie ukończono budowę około 110,000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej w siedmiu projektach. Wartość ta była wyższa o 25 proc. od wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek w poprzednim kwartale. Dodatkowo, na koniec czerwca 2014 r. około 614 000 m² powierzchni biurowej pozostawało w budowie (32 projekty).

Coraz większe pustki w COB

Popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale jego dynamika słabnie. W porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego zawartych zostało o 20 proc. mniej transakcji. W II kwartale wynajętych zostało 131 000 m². Najemcy coraz częściej wybierają dzielnice dobrze skomunikowane, co będzie wpływało na wzrost popularności lokalizacji wzdłuż II linii metra zamiast lokalizacji w obrębie Centralnego Obszaru Biznesu. Potwierdzeniem tego jest wzrost współczynnika pustostanów w COB o 2,7 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Centrum coraz mniej popularne

Pokazuje to, że przy wyborze siedziby najemcy coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji dla centrum miasta. Do wzrostu pustostanów w COB przyczyniło się również kilka nowych budynków, które były w niewielkim stopniu skomercjalizowane w momencie oddania do użytku. W lokalizacjach pozacentralnych powierzchnia niewynajęta stanowiła 14,8 proc.

Autor jest office negotiatorem w AXI IMMO

Avatar

Emil Chwieduk

starszy negocjator w Dziale Biurowym AXI IMMO