Już drogo czy jeszcze tanio – od czego zależą ceny mieszkań?

Lokalizacja, standard, prestiż a może widok? Od czego zależą ceny mieszkań i co sprawia, że jedne sprzedają się jak świeże bułeczki przy, zdawałoby się, bardzo wysokich cenach, a inne, relatywnie niedrogie, stoją niezamieszkane jeszcze długo po zakończeniu realizacji inwestycji?

Obserwując zróżnicowanie przestrzenne cen ofertowych na rynku pierwotnym, nietrudno jest dostrzec obszary, na których ceny za metr kwadratowy mieszkań wyraźnie różnią się od średniej rynkowej. Co więcej, ceny mieszkań zlokalizowanych w budynkach wybudowanych w tej samej dzielnicy, albo wręcz przy tej samej ulicy, mogą się różnić nawet o kilkaset złotych na jednym metrze kwadratowym. Często wówczas pojawia się pytanie – jakie czynniki mają wpływ na poziom cen w danej inwestycji i czy to, czego oczekuje sprzedający to drogo czy tanio?

Ceny różne, tak jak preferencje nabywców

Wśród rzeczoznawców i analityków rynku nieruchomości panuje przekonanie, że tym, co ma największy wpływ na wartość danej nieruchomości jest po pierwsze – lokalizacja, po drugie – lokalizacja, po trzecie – lokalizacja. – Trudno się z tym nie zgodzić. Położenie nieruchomości jest pierwszym czynnikiem, który biorą pod uwagę nabywcy, planujący zakup mieszkania. Oczywiste jest, że im lepszy adres, tym wyższa cena lokalu – komentuje Marcin Wolski, konsultant REAS. Z reguły najwyższe ceny mieszkań są odnotowywane w dzielnicach śródmiejskich miast. Najchętniej wybierane, a tym samym najdroższe, są dzielnice typowo mieszkaniowe, jak np. warszawski Mokotów czy krakowski Zwierzyniec. – Wizerunek poszczególnych części miasta na przestrzeni lat może ulegać zmianom związanym m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywców – dodaje ekspert. – Budowa linii tramwajowej czy stacji metra podnosi atrakcyjność danej lokalizacji, co zwykle wiąże się ze wzrostem cen mieszkań. I odwrotnie – plany realizacji w bezpośrednim sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, stacji paliw czy innych obiektów, wpływających niekorzystnie na jakość życia mieszkańców, mogą przynieść skutek w postaci spadku cen mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem realizacji tego przedsięwzięcia.

Badania preferencji nabywców pokazują, że atrakcyjność konkretnej lokalizacji jest oceniana przede wszystkim przez pryzmat: dobrej komunikacji z innymi częściami miasta, bliskości obiektów infrastruktury społecznej (szkoły, przedszkola, przychodnie) czy punktów usługowych, a także położenia w pobliżu terenów zielonych. Istotny jest również ogólny charakter otoczenia, w tym także typ otaczającej zabudowy.

Z punktu widzenia dewelopera

Z zagadnieniem atrakcyjności lokalizacji jest też ściśle związany poziom cen gruntów. Na terenach silnie zurbanizowanych, gdzie niezabudowane tereny są dobrem rzadkim, ich ceny są zdecydowanie wyższe, niż ceny gruntów zlokalizowanych w peryferyjnych częściach miasta. Przykładem może być zróżnicowanie cen gruntów na terenie Warszawy.

– Decyzja dewelopera o zakupie danej nieruchomości w celach inwestycyjnych z reguły poprzedzona jest licznymi analizami takimi jak wycena nieruchomości, site screening, analiza konkurencji czy estymacja osiągalnych cen i tempa sprzedaży. Na ich podstawie inwestorzy podejmują decyzję, czy dana lokalizacja znajdzie uznanie wśród potencjalnych nabywców i czy relacja wszystkich kosztów do poniesienia w stosunku do możliwych do uzyskania przychodów jest dla dewelopera opłacalna – mówi Marta Michalik, konsultantka REAS.

Z punktu widzenia inwestora, na wysokość ceny mieszkania mają wpływ następujące czynniki: koszt zakupu gruntu, koszty budowy, koszty pośrednie (w tym koszty projektu architektonicznego i nadzoru, zarządzania realizacją projektu, koszty marketingu i sprzedaży) oraz koszty finansowe. Wbrew powszechnym opiniom na temat marży zysku generowanej na projektach deweloperskich, największy wpływ na cenę mieszkań mają w tym przypadku koszty budowy oraz koszt nabycia gruntu. Jeżeli uda się nabyć grunt po atrakcyjnej cenie oraz obniżyć koszty budowy, to możliwa jest realizacja i sprzedaż mieszkań po niższych cenach. Tym głównie można między innymi tłumaczyć różnice w cenach mieszkań, występujące nawet w granicach jednej dzielnicy.

Diabeł tkwi w szczegółach

Na cenę nieruchomości w dużym stopniu wpływa też jej standard wykończenia – zarówno jeśli chodzi o samo mieszkanie, jak i o cały budynek, czy jego otoczenie. Od planowanego standardu zależą w znacznej mierze koszty realizacji inwestycji. Większość deweloperów oferuje mieszkania w tzw. segmencie podstawowym (popularnym). Takie projekty cechują się zwykle dość intensywną zabudową, prostą architekturą oraz wykorzystaniem materiałów wykończeniowych o przeciętnym standardzie. Z kolei inwestycje o charakterze apartamentowym wyróżniają się na tle konkurencji wyraźnie wyższym standardem wykończenia, widocznym m.in. w atrakcyjniejszej wizualnie elewacji, jakości wykończenia powierzchni wspólnych, czy zapewnieniem w budynku dodatkowych udogodnień (np. ochrona, portier, concierge, siłownia, pokój zabaw dla dzieci, itp.). – Istotna jest również struktura powierzchniowa oferowanych mieszkań i jej dopasowanie do potrzeb lokalnego popytu. Wszystkie te elementy znajdują odbicie w cenie jaką trzeba zapłacić za mieszkanie – dodaje Marta Michalik.

Różne ceny w ramach jednej inwestycji

Projekty, w których wszystkie lokale cechują się jednakową ceną metra kwadratowego, należą do rzadkości. Mieszkania w jednej inwestycji też potrafią znacząco różnić się ceną. Czynniki różnicujące te ceny to przede wszystkim:

  • lokalizacja na piętrze;
  • ekspozycja względem stron świata;
  • widoki, estetyka otoczenia i prywatność;
  • powierzchnia lokalu;
  • funkcjonalność mieszkania;
  • powierzchnie dodatkowe, takie jak balkony, tarasy, loggie, czy ogródki.

Lista czynników mających wpływ na cenę metra kwadratowego mieszkania jest długa, a samo zagadnienie niezwykle obszerne. Istnieje wiele zmiennych, które mogą mieć bezpośredni czy pośredni wpływ na wartość danego mieszkania. Mechanizmy rynkowe sprawiają, że cena transakcyjna jest zwykle wypadkową oczekiwań nabywcy i interesu sprzedającego. Pamiętać jednak należy, że na cenę mieszkania mogą też wpływać subiektywne odczucia i gusta, które ciężko jest obiektywnie ocenić. Mówi się, że coś jest warte tyle, za ile ktoś jest gotów to kupić.

Źródło: REAS