Kredyt hipoteczny w walucie – czyli dla kogo zysk, a dla kogo ryzyko?

Kredyt w walucie obcej jest związany z tzw. ryzykiem kursowym. Zresztą każdy kredyt, nawet w walucie krajowej, obarczony jest zmianą stopy procentowej. Wynika ona de facto ze zmian koniunktury gospodarczej, spowodowanej poza warunkami ściśle ekonomicznymi, również przyczynami politycznymi, społecznymi, naturalnymi, np. wojny, strajki, klęski elementarne. Powoduje to, że udzielenie kredytu przez instytucję bankową staje się dla kredytobiorcy sui generis inwestycją w przyszłość, która może okazać się mniej opłacalna, niż to miało miejsce przy podpisywaniu umowy kredytowej.

Przed wybuchem II wojny światowej krążyła w związku z tym anegdota w prasie australijskiej porównująca bank do osoby dającej parasol, gdy świeci słońce, który jednak był zabierany w czasie zmiany pogody. W ten sposób zmiana koniunktury gospodarczej wpływała na nastawienie kredytodawcy – banku do kredytobiorcy – dłużnika. Oczywiście rozwiązaniem idealnym jest zaciąganie kredytu pod warunkiem, że kredytobiorca zawsze może go spłacić, a co za tym idzie, kredyt ma niejako pokrycie w jego majątku. Jednak taka sytuacja ma miejsce bardzo rzadko, kredytobiorcy bowiem najczęściej nie posiadają majątku, a spłatę kredytu uzależniają od poprawy swojej sytuacji materialnej w przyszłości.

Od złota do papieru

Warto zaznaczyć, że rozumienie istoty pieniądza ma inny charakter niż przed wybuchem I oraz II wojny światowej. Wówczas bowiem obowiązywały inne systemy walutowe: odpowiednio przed 1914 r. – tzw. gold standard, po zakończeniu wojny – tzw. gold exchange standard. Współcześnie natomiast pieniądz ma charakter pieniądza papierowego, a co za tym idzie nie ma określonego parytetu w złocie. Jednak takie zjawiska jak: inflacja, deflacja czy dewaluacja również dotyczą obecnych walut obiegowych, stanowiących faktycznie funkcję cen, towarów oraz usług. Skutkiem tego pieniądz podlega tym samym prawom i zjawiskom ekonomicznym. Zależą one jednak w dużej mierze od działalności instytucji emisyjnej – banku centralnego, który – w dużym skrócie – odpowiednio manipulując stopą procentową, określa popyt i podaż pieniądza na rynku. Oczywiście wpływ na to ma także działalność innych – zewnętrznych, banków centralnych, w szczególności jeżeli kredyt zaciągnięty został w obcej walucie. W związku z tym tego rodzaju kredytobiorcy uzależnieni są od wahań kursu pieniądza zagranicznego, a co za tym idzie zawierane umowy mają charakter umów aleatoryjnych (losowych).

Zaistniały stan rzeczy przypomina grę losową, w której kredytobiorcy liczą na stały kurs waluty obcej, kredytodawcy zaś obstawiają jej wzrost. Nazwa tego rodzaju pożyczki wywodzi się od łacińskiego słowa: alea, oznaczającego kostkę do gry, przypadek, ryzykowne przedsięwzięcie. Stąd też pochodzą słowa przypisywane Juliuszowi Cezarowi: alea iacta est (dosłownie: kostka została rzucona). Warto zaznaczyć, że jeśli umowa kredytowa zawarta została np. na 20 czy 30 lat, wówczas mamy do czynienia z ryzykiem rozciągniętym w czasie, które często mogą ponosić nawet spadkobiercy kredytobiorców. Powoduje to, że zaciąganie kredytów na tak długi okres czasu wiąże się ze spłatą rat kredytowych rozciągniętych na wiele lat, przy zmiennej stopie procentowej, a na dodatek zależnej od czynnika zewnętrznego – wahań kursu waluty obcej.

Historia kredytu hipotecznego

Rozwój kredytu hipotecznego, w tym instytucji hipoteki, dawniej zwanej zastawem bez dzierżenia, ma na ziemiach polskich długą tradycję. Sięga ona jeszcze Konstytucji Sejmu Rzeczypospolitej z 1588 r. o ważności zapisów, a następnie ustaw hipotecznych Królestwa Polskiego z 1818 i 1825 r. do unifikacji prawa polskiego w latach 1945–1946. Zjawisko zaciągania kredytów hipotecznych w obcej walucie przypada jednak przede wszystkim na okres II Rzeczypospolitej. Wówczas po reformie walutowej Władysława Grabskiego wprowadzono liberalne zasady, dotyczące udzielania kredytów hipotecznych w walucie obcej, przede wszystkim w dolarze amerykańskim. Dolar stał się bowiem
w II Rzeczypospolitej drugą walutą obiegową, i co istotne nie dotyczyło to jedynie państwa polskiego. Wynikało to z sytuacji, jaka powstała po I wojnie światowej, kiedy to upadły wielkie państwa europejskie, takie jak II Rzesza Niemiecka, Austro-Węgry czy Rosja. Wraz z ich upadkiem, a przede wszystkim z upadkiem ich systemów finansowych, miał miejsce kryzys gospodarczy, który objął także państwa zwycięskie. W stosunkach walutowych oznaczało to poszukiwanie pieniądza – miernika wartości, który spełniałby kryteria waluty ogólnoświatowej. Stał się nim dolar amerykański.

Kłopotliwa dwuwalutowość

Konsekwencją tego było istnienie tzw. dwuwalutowości, która polegała na tym, że poza oficjalną, krajową jednostką monetarną istniała druga waluta – dolar, a wykonanie świadczeń pieniężnych było określane w przeliczeniu na ten pieniądz, czasem w dolarze w złocie. W związku z tym świadczenie pieniężne przeliczane było na walutę krajową po kursie z dnia zapłaty, bądź płacone w walucie zagranicznej (efektywnie). W ten sposób strony umowy zabezpieczały swoje roszczenia pieniężne przed wahaniami kursu złotego, w szczególności wierzyciele. Warto dodać, że po I wojnie wiele państw europejskich przeżywało inflację, która w niektórych z nich przerodziła się w hiperinflację, np.: Niemcy, Węgry, Austria, Polska. Związany był z tym również upadek kredytu hipotecznego, który odgrywał istotną rolę przed wybuchem wojny. Spłata należności pieniężnych sprzed wojny, w tym zabezpieczonych hipotecznie, budziła w tym czasie ogromne emocje. Stanowiła bowiem kanwę dla słynnego w Europie orzeczenia polskiego Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1922 r. w sprawie Fliederbaum-Kuhnke, w którym sąd zajął stanowisko waloryzacyjne. Następnie sprawa przedwojennych wierzytelności hipotecznych wyrażonych w walutach państw zaborczych uregulowana została w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 14 maja 1924 r. o przerachowaniu zobowiązań prywatno-prawnych, określanego w skrócie lex Zoll. Rozporządzenie wydane zostało w związku z reformą walutową przeprowadzoną przez rząd Grabskiego. Następnie miała miejsce tzw. druga inflacja polska, co z kolei spowodowało stabilizację waluty w 1927 r. oraz zamianę parytetu złota w polskiej jednostce monetarnej.

Polska dolarami stała

Fluktuacje kursu polskiej waluty spowodowały, że dolar stał się podstawowym miernikiem wartości. W związku z tym wszelkiego rodzaju umowy, przede wszystkim długoterminowe, zaciągane były w tej walucie. Dlatego też dolar stał się drugą obok złotego walutą obiegową, a posługiwanie się nim przez społeczeństwo polskie wynikało z doświadczeń związanych z hiperinflacją marki polskiej oraz dewaluacją złotego w 1927 r. Na początku lat 30. szacowano wielkość tezauryzowanych dolarów na 25 do 150 milionów, co przy kursie dolara (dolar około 8,9 zł) wynosiło około 220–1330 milionów złotych. Natomiast obieg pieniężny waluty polskiej – złotego – wynosił od 1 300 do 1 500 milionów. Taka sytuacja wiązała się z liberalną polityką walutową państwa polskiego, która wynikała z tego, że zarówno złoty, jak i państwo, stanowiły novum, odpowiednio w stosunkach finansowych oraz międzynarodowych. Dlatego jeszcze w okresie reformy walutowej wydane zostało rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 kwietnia 1924 r. o wierzytelnościach w walutach obcych i w złotych w złocie, hipotecznie zabezpieczanych.

Pętla zadłużenia

Zmiany w stosunkach walutowych w Polsce dotyczyły okresu wielkiego kryzysu gospodarczego lat 30., kiedy to poszczególne państwa dokonywały dewaluacji walut krajowych. Najbardziej dotkliwa dla polskich stosunków pieniężnych była dewaluacja dolara przeprowadzona przez Franklina D. Roosevelta w 1933 r. Wtedy utarło się powiedzenie, że katar w Stanach Zjednoczonych powoduje zapalenie płuc w Europie. Współczesne problemy gospodarcze na świecie także rozpoczęły się od tego państwa. Chodzi o kryzys na rynku kredytów hipotecznych w 2007 r. W ówczesnych stosunkach walutowych dewaluacja oznaczała oddłużenie, wiązała się bowiem z obniżeniem parytetu złota w jednostce monetarnej. W praktyce oznaczało to, że dłużnik świadczył mniej wobec wierzyciela, niż pierwotnie wynikało to z zaciągniętego zobowiązania. Na marginesie należy zaznaczyć, że ówczesne rządy polskie (tzw. sanacyjne) prowadziły wówczas politykę deflacyjną, która w skrócie polegała na utrzymywaniu niezmienionego kursu złotego, który był niedostosowany do zmienionej sytuacji gospodarczej. Powodowało to, że dłużnicy nie byli w stanie wykonać swoich zobowiązań. Miało to miejsce zwłaszcza w stosunkach wiejskich, gdzie spadek cen towarów rolnych był bardzo drastyczny. Amerykański ekonomista Irving Fisher uznał to za wielki paradoks, gdyż im dłużnik więcej płacił, tym więcej był winien – bowiem spłata zadłużenia nie mogła dotrzymać kroku spadkowi cen, który ją powodował. W związku z tym, czym dłużnik czynił więcej starań w celu regulowania swoich należności, tym bardziej pogrążał się w zadłużeniu.

Pomógł dekret dolarowy?

Ostatecznie skutki dewaluacji dolara amerykańskiego zostały unormowane przez rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 12 czerwca 1934 r. o wierzytelnościach w walutach zagranicznych, określanego potocznie tzw. dekretem dolarowym. Rozporządzenie określiło kryteria przeliczenia na walutę polską świadczeń pieniężnych, wyrażonych efektywnie w dolarze, zwłaszcza gdy strony określiły zapłatę w postaci „dolara w złocie”. Generalnie zapłata należności pieniężnych wyrażonych w obcej walucie na obszarze państwa polskiego była płatna w złotym polskim. Rozporządzenie zawierało także unormowania szczegółowe, m.in. co do ograniczeń zaciągania zobowiązań w walucie zagranicznej. Wprowadzano generalną zasadę, że wpisy do ksiąg hipotecznych mogły być wnoszone tylko w walucie polskiej, określono spłaty wierzytelności instytucji kredytu długoterminowego, w tym przerachowanie oraz konwersję listów zastawnych i obligacji emitowanych przez te instytucje. Ponadto dekret dolarowy uchylił liberalne rozporządzenie z 1924 r. w zakresie wpisów hipotecznych w walutach obcych i złocie. Miał on bowiem na celu wykluczyć w przyszłości nowe wpisy hipoteczne w walucie obcej oraz usunąć już istniejące.

Dekret w praktyce stanowił poważną ulgę dla dłużników, którzy spłacali należności pieniężne według kursu zdewaluowanej waluty obcej, głównie dolara. Takie stanowisko państwa polskiego, jak stwierdził Henryk Tennenbaum, podyktowane było zaistniałą sytuacją gospodarczą, w której ustawodawca polski, podobnie jak amerykański, przyszedł z pomocą dłużnikom, co było rzeczą całkowicie naturalną i wskazaną. Dekret dolarowy uchylony został przez rozporządzenie z dnia 27 lipca 1949 r. o zaciąganiu nowych i określaniu wysokości nieumorzonych zobowiązań pieniężnych. Obowiązujący do dnia dzisiejszego dekret z 1949 r. stanął na stanowisku nominalizmu oraz spłaty należności w pieniądzu polskim bez względu na zmianę siły nabywczej złotego po II wojnie światowej. Oczywiście po 1945 r. miały miejsce przemiany polityczno-społeczno-gospodarcze, których jednym z elementów była nowa polityka monetarna. W związku z tym rozwój kredytu hipotecznego uległ atrofii, mimo dokonanej z dniem 1 stycznia 1947 r. unifikacji prawa hipotecznego.

Renesans kredytów hipotecznych

Odrodzenie kredytu hipotecznego w Polsce nastąpiło po przemianach polityczno-gospodarczych lat 80. i 90., zwłaszcza po denominacji złotego z dniem 1 stycznia 1995 r. Wówczas rozpoczęły działalność banki komercyjne, których jedną z operacji było udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomości. Kredyty tego rodzaju udzielane były również w obcej walucie np. w euro, we franku szwajcarskim czy dolarze amerykańskim. Generalnie chodziło o znalezienie miernika wartości na tyle stabilnego, aby ryzyko udzielonego kredytu było jak najmniejsze dla instytucji kredytowej. Natomiast dla kredytobiorców tego typu kredyty stanowiły i stanowią duże ryzyko ze względu na fluktuacje kursu waluty innego państwa, którego system ekonomiczny w minimalnym stopniu związany jest z gospodarką państwa polskiego.

Truizmem jest twierdzenie: zadłużaj się w walucie własnego państwa, albo kraju, w którego pieniądzu otrzymujesz wynagrodzenie. Zresztą banki, zachęcając potencjalnych klientów, posługiwały się różnymi chwytami reklamowymi, które oparte były przede wszystkim na niskich ratach, niskim oprocentowaniu w porównaniu z walutą krajową, niskim wkładzie własnym koniecznym do zaciągnięcia kredytu. Wszystko to spowodowało, że kredyt hipoteczny wyrażony w walucie obcej stał się w oczach przyszłych klientów banku – kredytobiorców – bardzo atrakcyjnym tzw. produktem bankowym. Oczywiście zawarcie umowy kredytowej na okres dłuższy niż pięć lat powoduje, że kredytobiorcy zawierają umowę długoterminową, o nieoznaczonych bliżej periodycznych świadczeniach, które zależne są od kursu waluty obcej. Dlatego tym bardziej trudno określić czy umowa zawarta na okres 20 czy 30 lat będzie korzystna dla kredytobiorców. Wpływ na to ma wiele czynników, które trudno przewidzieć w takim przedziale czasu, choć przy zawarciu umowy mogły one wydawać się początkowo korzystne, przyjmując zasadę ceteris paribus.

Warto zaznaczyć, że instytucja bankowa, udzielając takiego kredytu, w rzeczywistości nie ryzykuje pożyczonym kapitałem, a tym samym w minimalnym stopniu uczestniczy w ryzyku podejmowanym przez kredytobiorców. W związku z tym spadek cen nieruchomości nie ma wpływu na roszczenia banku z tytułu udzielonego kredytu. Natomiast kredytobiorca jest zmuszony ponieść takie ryzyko. Może to powodować sytuację, w której kwota pieniężna uzyskana ze sprzedaży nieruchomości może nie pokryć kosztów uzyskanego kredytu. Co w powiązaniu z kredytem udzielonym w obcej walucie stawia kredytobiorcę w sytuacji bardzo ryzykownej.

Spekulanci na pozycji uprzywilejowanej

Z przedstawionych w dużym skrócie zagadnień wynikają istotne wnioski dla obecnych, jak i przyszłych dłużników hipotecznych. Po pierwsze, decydując się na długoterminowy kredyt hipoteczny, należy pamiętać, że umowa zawarta z instytucją bankową ma charakter umowy losowej (aleatoryjnej), zwłaszcza jeśli kredyt udzielony jest w walucie zagranicznej. W praktyce oznacza to, że zwrot wielkości pożyczonego kapitału jest w dużej mierze bliżej nieokreślony. Bank nie jest i nie był instytucją charytatywną, ale w przypadku udzielonego kredytu w obcej walucie liczy na zwyżkę tejże waluty, co stanowi de facto jego zysk spekulacyjny. W praktyce mamy bowiem do czynienia ze spekulacją, w której bank ma uprzywilejowaną pozycję, natomiast dłużnik odpowiada nie tylko do wartości obciążonej nieruchomości, lecz także całym swoim majątkiem.

Po drugie, problemy ze spłatą wierzytelności pieniężnych w obcej walucie, w tym hipotecznych, nie stanowią jakiegoś novum, ale występowały w nie tak dawnej przeszłości. W szczególności dotyczyły likwidacji tzw. dwuwalutowości w 1934 r., czyli wydania przez Prezydenta Rzeczypospolitej tzw. dekretu dolarowego, co związane było z dewaluacją dolara amerykańskiego w 1933 r. Współcześnie jednak ma miejsce sytuacja odwrotna – aprecjacja waluty szwajcarskiej do walut innych państw. Konsekwencją tego jest, że tzw. frankowicze ponoszą wyższe koszty obsługi zaciągniętego kredytu, a wielkość udzielonego kredytu we frankach, po przeliczeniu na złotówki, jest wyższa od pierwotnie określonej wartości w umowie kredytowej.

Co powinien zrobić ustawodawca?

Dlatego konieczna jest interwencja polskiego ustawodawcy, który określi zasady przerachowania kredytu zaciągniętego w walucie zagranicznej, głównie we franku szwajcarskim, na walutę polską. Nie chodzi oczywiście o mechaniczne ustalenie relacji tej waluty do złotego polskiego, ale określenie metodą ewaluacji tych należności w oparciu m.in. o okres, w jakim zaciągnięto zobowiązanie, kurs waluty obcej do złotego oraz okres, na jaki zawarta została umowa kredytowa. Pozwoliłoby to urealnić wielkość zadłużenia, a tym samym stanowiłoby odejście od gry spekulacyjnej na zwyżkę kursu waluty obcej, stosowanej przez instytucje bankowe. Oczywiście zgłoszenie takiego wniosku o przerachowanie powinno należeć do kredytobiorców, niektórzy bowiem w dalszym ciągu mogą liczyć na zmianę kursu waluty zagranicznej na ich korzyść. Warto dodać, że pozostawienie status quo, czyli kognicji sądów powszechnych, gdzie powództwa wytaczane są przede wszystkim w oparciu o m.in. klauzule niedozwolone (abuzywne), wady oświadczenia woli (np. błąd spowoduje dodatkowe obciążenie wymiaru sprawiedliwości), a sprawy tego rodzaju mogą trwać kilka lat, co dla kredytobiorców wiąże się z dodatkowym ponoszeniem kosztów obsługi zadłużenia, w tym kosztów sądowych.

Wynika z tego, że „umiarkowana” interwencja polskiego ustawodawcy wydaje się rozwiązaniem najwłaściwszym. Natomiast m.in. proponowane obniżenie stopy procentowej, odliczenie od podatku dochodowego, tworzenie funduszy pomocowych, wydłużenie okresu kredytowania mają charakter paliatywny – w żaden sposób niezałatwiający problemu zadłużenia hipotecznego w walucie zagranicznej.