Łatwiej o mieszkanie dla młodych

Odnosząc się do propozycji PRP, to na pierwszy rzut oka widać, że mają one za zadanie znaczne podniesienie popytu na mieszkania nowe w porównaniu do przesłanej przez Sejm nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. W oczywisty sposób taki właśnie będzie efekt liberalizacji programu dla osób posiadających dwójkę dzieci.

Chodzi o możliwość zakupu z dofinansowaniem mieszkania nawet jeśli wcześniej rodzina taka posiadała nieruchomość na własność. Senat musi zdecydować jak daleko warto liberalizować program. Nic nie stoi przecież na przeszkodzie, aby wymaganie posiadania pierwszego mieszkania znieść także dla rodzin z jednym dzieckiem (przecież pociecha powinna mieć swój pokój) lub dla wszystkich beneficjentów, skoro według Eurostatu około połowa Polaków (45 proc.) ma do dyspozycji za małe mieszkanie. W dotychczasowej wersji programu dopłat rodziny z dwójką dzieci korzystały z dofinansowania rzadko (1 na 31 kredytobiorców), ale i tak było ich 12 razy więcej niż rodzin z trójką dzieci – wynika z danych za 2014 r.

Znacznie bardziej niebezpieczna jest za to propozycja PRP, odnośnie sposobu liczenia maksymalnej ceny, jaką będzie można zapłacić za używane mieszkanie, aby ubiegać się o kredyt z dopłatą. Przypomnijmy, że dla nowych mieszkań mnożnik wynosi on 1,1, a dla używanych Sejm zaproponował o około 20proc. mniej czyli 0,9. PRP proponuje pójść dalej i zaproponować wskaźnik 0,8 czyli prawie 30proc. niższy niż stosowany dla rynku pierwotnego. Zmiana ta ma za zadanie zlikwidowanie konkurencji dla nowych mieszkań ze strony mieszka używanych – szczególnie w dużych miastach. Dość przypomnieć, że już przy wskaźniku 0,9 w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu dostępność mieszkań z drugiej ręki, które spełniałyby warunki programu wynosi od 1,5 proc. do 3 proc. tak wynika z szacunków Home Broker. Nie jest też prawdą, że pieniądze wydane na dofinansowanie zakupu mieszkań używanych nie przyczyniają się do budowania nowych nieruchomości. Często w wyniku łańcucha transakcji pieniądze ze sprzedaży używanego mieszkania w końcu trafiają na rynek mieszkań deweloperskich lub służą do budowy domu. Ponadto dane na temat przeciętnych cen transakcyjnych publikowane przez NBP dowodzą, że w 17 największych miastach przeciętna różnica między ceną mieszkania używanego i nowego to 15,6 proc.Bez wątpienia właśnie ten parytet powinien być głównym wyznacznikiem przy ustalaniu limitów cen pozwalających na zakup mieszkań nowych i używanych z dopłatą. Co więcej już w „Rodzinie na swoim” podobny parytet stosowano. W roku 2011 po nowelizacji mnożnik dla mieszkań nowych wynosił 1,0, a używanych 0,8.

Na koniec rzecz niemniej ważna. Dziś deweloperzy (także dzięki programowi MdM) rozpoczynają budowę tak dużej liczby mieszkań jak jeszcze nigdy w historii. Uprawnione jest nawet mówienie o euforii, bo tak dużego boomu inwestycyjnego, jak w pierwszych miesiącach tego roku, nie było widać jeszcze nigdy. Najnowsze dane GUS pokazują, że od stycznia do maja br. deweloperzy rozpoczęli budowę 34 tys. mieszkań. Tym samym pokonany został więc nawet  rekord z roku 2008, kiedy to deweloperzy przez pierwsze 5 miesięcy roku rozpoczęli budowę 30,7 tys. mieszkań. Nadchodzące zmiany (np. podwyżki stóp procentowych) mogą spowodować, że upłynnienie tych lokali będzie trudniejsze niż pierwotnie zakładano. Ustawodawca nie powinien więc dolewać oliwy do ognia jeszcze bardziej promując dopłaty do rynku pierwotnego, bo w prosty sposób prowadzić to będzie do jeszcze większego rozbuchania inwestycji. Niestety historia pokazuje, że jest to prosta droga do głębszego załamania się rynku deweloperskim, gdy koniunktura się pogorszy na przykład w wyniku spowolnienia gospodarczego lub znacznego podniesienia kosztu pieniądza w gospodarce. W tym kontekście warto pamiętać, że wciąż nie wszyscy deweloperzy stosują rachunki powiernicze, których zadaniem jest chronienie wpłat nabywców mieszkań, a nawet jeśli je stosują, to w wersji otwartej, która według UOKiK nie daje gwarancji, że w przypadku upadłości dewelopera nabywcy nie stracą dorobku całego życia.

Autor jest kierownikiem działu analiz w Idea Bank SA oddział LION’S BANK

Avatar

Bartosz Turek

kierownik działu analiz w Idea Bank SA oddział LION’S BANK