Nieuczciwy deweloper, czy błąd banku PKO BP?

Co najmniej kilkadziesiąt osób – osoby, które reprezentuję – zawarło umowy przedwstępne kupna sprzedaży mieszkań budowanych przez As-Bau S.A. przy ul. Gagarina 14, Gagarina 36-38, Kunickiego we Wrocławiu oraz w Krzeptowie (miejscowość położona ok. 2 km od granicy Wrocławia) – opowiada nam adwokat Mateusz Boznański.

– Umowy zawierane były w latach 2010 – 2012, w zależności od klienta w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej. Zdarzało się, że pierwotna zwykła umowa pisemna została następnie podpisana w formie aktu notarialnego. W latach 2010 do 2012, w zależności od umowy, nabywcy zapłacili całość umówionej ceny za mieszkanie. Termin przeniesienia prawa własności – zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczany był na maj 2013 r. – zaznacza. I dodaje, że  na początku 2013 r. zaczęły pojawiać się sygnały o problemach finansowych spółki, ale jej pracownicy i członkowie zarządu zapewniali kupujących, że problemy są przejściowe i zostaną wkrótce rozwiązane. – Kupujący otrzymywali informacje o przedłużeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Według informacji pochodzących od As-Bau problemem związanym z zawarciem umów miał być brak zgody banku PKO BP – który udzielił kredytu na prowadzenie inwestycji – na wykreślenie hipotek przy przenoszeniu prawa własności poszczególnych lokali na nabywców. W październiku 2013 r. do sądu trafiły wnioski o ogłoszenie upadłości As-Bau – jeden od wierzyciela, drugi sygnowany przez zarząd. W tym samym czasie członkowie zarządu As-Bau  nadal zapewniali o szybkim przeniesieniu  prawa własności dla poszczególnych lokali. Z niewiadomych przyczyn kilka osób przed ogłoszeniem upadłości otrzymało akty notarialne – dodaje wrocławski prawnik.  

O postępach spółki As-Bau kilkukrotnie pisała „Gazeta Wyborcza”, która w chwili upublicznienia problemów finansowych dewelopera również zapewniała nabywców lokali, że mieszkań nie stracą.

Mały oddział, wielki kredyt

9 sierpnia 2010 roku spółka As-Bau zawarła z oddziałem PKO BP S.A. w Sycowie (małe miasteczko na Dolnym Śląsku – ok. 10 tys. mieszkańców) umowę kredytu inwestorskiego na kwotę ponad 10 mln zł. Kredyt zabezpieczono hipoteką na rzecz banku PKO BP S.A. Wykorzystano nieruchomość, na której spółka postawiła budynek i sprzedawała znajdujące się w nim mieszkania. Z umowy pomiędzy deweloperem a bankiem wynikało, że spłata kredytu jaki zaciągnął As-Bau miała nastąpić przez potrącanie wierzytelności banku z rachunku wpływów wyodrębnionych, a w wypadku braku środków na tym rachunku – z rachunku bieżącego, wskazanego w treści tej umowy.

I właśnie tutaj pojawił się problem. Nabywcy otrzymali sprzeczne informacje, co numeru rachunku bankowego. Wprawdzie oba były w PKO, ale tylko jeden z nich był rachunkiem wpływów wyodrębnionych – czyli tym, z którego bank PKO mógł bez problemów ściągać pieniądze jako spłatę kredytu zaciągniętego przez spółkę. Jednak drugi rachunek również był w PKO, dlatego nabywcy mieszkań dziwią się, że bank, który znał sytuację finansową spółki nie skorzystał z możliwości regulowania należności także i z tego konta.

Przypomnijmy – w październiku 2013 r. sąd rejonowy we Wrocławiu ogłosił upadłość As-Bau. W tym przypadku, zgodnie z prawem – w pierwszej kolejności uprawnionym do zaspokojenia wierzytelności z mieszkań jest bank, a nie poszkodowani nabywcy. Bank złożył jednak propozycję nie do odrzucenia – chciał ponownej wpłaty za lokale. Albo 100 proc. albo 50 proc. w zależności od tego, na który rachunek bankowy nabywcy wpłacali pieniądze. Ale to nie wszystko. Prawdopodobnie w tej sprawie fałszowano również promesy. Nie wiadomo jednak, kto za tym stoi i komu się to opłaciło. Sprawą zajmują się aktualnie organy ścigania.

– Kompletnie nie rozumiemy zachowania banku PKO, który powinien być instytucją zaufania publicznego. Tym bardziej, że jest kontrolowany przez Skarb Państwa – żalą się nabywcy mieszkań. – Niezrozumiały pozostaje dla nas fakt, dlaczego spółka zaciągała kredyty w tak małej miejscowości jak Syców (a nie np. we Wrocławiu) i dlaczego bank zrzuca na nas odpowiedzialność, za własne, błędne decyzje finansowe. Gdyby PKO śladem innych banków zgodził się na ujawnianie promesy w księgach wieczystych, to być może tego problemu teraz by nie było. Nie jest także zrozumiałe, dlaczego od części osób chce 50 proc. z zapłaconej już kwoty. Skoro wpłacili całość na rzekomo właściwy rachunek, to bank powinien natychmiast zwolnić hipotekę – dodają.

Ten sam – mały oddział banku udzielił spółce jeszcze dwóch, wielomilionowych kredytów na podobnych zasadach. W sumie, wysokość kredytów udzielonych spółce przez bank PKO BP S.A. wyniosła ok. 40 mln zł.

Tymczasem jeden z pracowników PKO przekonuje nas, że decyzja o udzieleniu tak gigantycznych kredytów zwykle zapada w centrali banku. Jednak w tym przypadku, oddział w Sycowie o udzieleniu spółce kredytu, miał zadecydować sam.

Spółka As-Bau informowała również bank PKO, że zaciągane kredyty inwestycyjne przeznacza częściowo na realizację inwestycji, a częściowo, na inne „nowe projekty”. Prezes spółki – Mariusz Niemiec, prywatnie mąż szefowej dolnośląskiego oddziału NFZ opisywany w lokalnych mediach m.in. z powodu zasiadania w radzie nadzorczej szpitala pozyskującego kontrakty z Funduszu, przekonywał nabywców mieszkań, że decyzje spółki były po prostu nietrafione i absolutnie niezamierzone. Warto dodać, że hasłem reklamowym As-Bau jest „Solidny Fundament”. A słowo „fundament” ma dwa znaczenia: jest to – według słownika – „dolna część budowli lub innej konstrukcji osadzona w ziemi” lub „coś, co daje czemuś początek lub jest podstawą istnienia, trwania czegoś”. Dla nabywców mieszkań, przygoda z As-Bau to początek życiowych problemów. Czy dla właścicieli była wskazaną w definicji „podstawą”? Jeśli tak – czego?

– W jednym z wywiadów, współwłaściciel As-Bau, Stanisław Haczkiewicz stwierdził, że spółka miała wejść na giełdę i pojawiły się dodatkowe środki, które chciał przeznaczyć na działalność inną niż deweloperka mieszkaniowa. Wówczas zdecydował, że bliski jest mu temat gór i ośrodka narciarskiego. Zapoznałem się dokładnie z działalnością spółki As-Bau i przyznam szczerze, że mam wątpliwości, po co powstała. I po co powstały te wszystkie spółki zależne, do których aportem wnoszono nieruchomości – mówi nam kolejny nabywca, który zapewnia, że sprawy nie odpuści. Chce wiedzieć wszystko o firmie, jej powiązaniach personalnych i kontraktach. Spędza godziny w krajowym rejestrze sądowym. Odwiedza archiwa i rozpytuje znajomych.

Solidny Fundament

Właścicielami As-Bau byli m.in. Stanisław Haczkiewicz i Andrzej Kłos – byli piłkarze ręczni z WKS Śląsk Wrocław. Jak czytamy na stronie Radia RAM – przez kilka lat utrzymywali również wrocławską drużynę. „Nie mam pretensji do władz As-Bau. Oni – czyli panowie Andrzej Kłos i Stanisław Haczkiewicz – utrzymywali drużynę niemal przez 5, lat a teraz po prostu nie byli w stanie robić tego dalej sami” – czytamy na stronie Radia. Ich wspólnikiem w interesach był m.in. Józef Kwiatkowski piłkarz, obywatel Austrii. Dawniej był wspólnikiem Ryszarda Sobiesiaka (o obu panach było głośno podczas spraw domniemanej korupcji w Sądzie Najwyższym oraz ujawnionej przy okazji tzw. afery hazardowej). A to właśnie relacje pomiędzy Kwiatkowskim a właścicielami spółki As-Bau jak dotąd pozostają niejasne…

Łukasz Welcer, syndyk masy upadłościowej As-Bau wniósł do sądu pozew przeciwko spółce zależnej – Wiśniowa Góra Sp. z o.o. z siedzibą w Siennej, domagając się uchylenia uchwał w przedmiocie rozwiązania tej spółki oraz uchwały wyrażającej zgodę na zbycie udziałów. Obie te uchwały według syndyka godziły w interesy wspólnika, czyli As-Bau, a także samej spółki i były sprzeczne z dobrymi obyczajami. W pozwie czytamy, że zdaniem syndyka nastąpił szereg czynności, które doprowadziły do wyprowadzenia z Wiśniowej Góry majątku wielkich rozmiarów – mechanizm został dokładnie opisany w powództwie. Jak wyliczył syndyk – wartość wkładu Jozefa Kwiatkowskiego do spółki związanej ze spółką Wiśniowa Góra wynosiła nieco ponad jedną setną wkładów wniesionych przez drugiego wspólnika. „W zamian za kwotę 7 tys. zł stanowiącą ok. 0,012 proc. wartości aktywów spółki, Pan Józef Kwiatkowski otrzymał udziały w spółce Nowa Wiśniowa Góra (spółka utworzona przez Wiśniową Górę oraz Józefa Kwiatkowskiego) o wartości ok. 38 mln zł. Zatem stopa zwrotu zainwestowanej przez Pana Kwiatkowskiego kwoty wynosiła ok. 555 proc. zaś strata Wiśniowej Góry wyniosła 70 proc. zainwestowanego kapitału tj. ok. 38 mln zł”.

Podczas rozprawy w sądzie okręgowym w Legnicy zeznawał Stanisław Haczkiewicz, który powiedział: – Wiśniowej Góry nie kupił As-Bau tylko trzy osoby fizyczne – Józef Kwiatkowski, Andrzej Kłos i Stanisław Haczkiewicz za 3 mln zł i dopiero przy próbie wejścia na giełdę w latach 2007–2008 doprowadziłem do tego, żeby spółka Wiśniowa Góra znalazła się w As-Bau tak, że dla As-Bau to był koszt zerowy. Przeciwnikiem tej transakcji był Józef Kwiatkowski, któremu musieliśmy obiecać zysk z budowy na Wiśniowej Górze, który wtedy oceniałem w granicach pomiędzy 20-40 mln zł. Pan Kwiatkowski jest obywatelem austriackim i tam mieszka od 30 lat. Po tej transakcji w 2007 r. jakby często spotykał się z zarządem As-Bau próbując uzyskać jakieś kwoty z tego, że ta firma Wiśniowa Góra włącznie z gruntami przeszła do As-Bau. Z tego, co mi wiadomo nie uzyskał żadnych pieniędzy do dzisiaj. I intencją założenia spółki Nowa Wiśniowa Góra tak jak rozumiem była próba jakby wskrzeszenia i budowy na gruntach, gdzie inwestorem wykładającym jakby pieniądze na budowę miał być Józef Kwiatkowski, bo w ten sposób As-Bau pozbył się długu w stosunku do niego.

Syndyk próbował się dowiedzieć, w jaki sposób rozliczono tę transakcję oraz czy pieniędzmi spółki zapłacono za prywatne zobowiązania.

„Ja nie chcę nic rozliczać, nic nie rozliczałem, obiecaliśmy przy wejściu do As-Bau Józefowi Kwiatkowskiemu duże zyski” – stwierdził jedynie Stanisław Haczkiewicz. Sędzia – w przeciwieństwie do syndyka uznał, że ta sprawa jest dla niego zrozumiała i uciął dyskusję, choć to wydawało się najmocniejszym i najciekawszym wątkiem w tej rozprawie.

Ale w spółce dochodziło do wielu innych zastanawiających transakcji. Można zaliczyć do nich obrót dużą gotówką choć oczywiście nie stoi on w żaden sposób w sprzeczności z prawem. Np. spółka wyraziła zgodę na umorzenie dwóm osobom akcji serii A, odpowiednio do nich należących w ilości po 840 tys. sztuk. Wówczas jedną akcję wyceniono po wartości rynkowej na kwotę 8,93 zł, a następnie skorygowano do wartości ok. 5 zł pozwalając na odebranie ze spółki gotówki w łącznej kwocie ok. 9 mln zł.

Jak zakończą się spory sądowe? Czy bank, który kontroluje Skarb Państwa stanie po stronie pieniędzy czy obywateli? To sprawa, którą trudno komentować. Jak to możliwe, że w państwie prawa, żąda się od obywateli, żeby płacili dwa razy za to samo? Czy ktoś za odpowie, czy sądy utną dyskusję? Do sprawy wrócimy w kolejnych numerach „Gazety Finansowej”.

————-