Polacy są nadal biednym społeczeństwem

Z Sławkiem Muturi rozmawia Roman Mańka

Jak Pan ocenia obecną sytuację na rynku nieruchomości w Polsce?
Ze względu na ograniczenie dostępności kredytów i oczekiwanie na spowolnienie gospodarcze mamy do czynienia z regresem na rynku nieruchomości, i ze spadkiem cen. 

Rodzi to wyhamowanie dynamiki w obrotach nieruchomościami?
Zależy, o którym segmencie rynku mówimy. Zajmuję się najmem mieszkań, małych domów i lokali użytkowych. W tym obszarze nie czuć spowolnienia, a wręcz przeciwnie – ludzie nie mogący zaciągnąć kredytu na zakup mieszkania z powodu niskiej zdolności kredytowej, ujawniają większą skłonność do wynajmowania mieszkań, gdzieś przecież muszą mieszkać. Po drugie, wiele osób zorientowało się, że obecny system bankowy, mimo że daje pewne możliwości, to również tworzy poważne ograniczenia. Kredyty hipoteczne rozłożone na 30 lat stają się dużym obciążeniem dla budżetów domowych. W Polsce, gdy skończył się komunizm, zaczęto postrzegać mieszkanie jako towar deficytowy, wręcz luksusowy, na który czekano całymi latami. Zachłysnęliśmy się możliwością posiadania własnego lokum, wszyscy chcą być teraz właścicielami mieszkań. Inaczej jest w krajach rozwiniętych. Tam ogromna część społeczeństwa w ogóle nigdy nie zamierza kupować mieszkań, bo to absorbuje poważne koszty – najpierw trzeba zgromadzić kapitał, wystarczający do zakupu, później partycypować w ewentualnych naprawach. Poza tym to ogranicza elastyczność, a więc możliwość przemieszczania się z miejsca na miejsce w poszukiwaniu pracy. Dlatego najem jest dobrą alternatywą dla własności.

Sugeruje Pan, że najem jest lepszą formą życia dla społeczeństwa od własności?
Trudno mi pokusić się o tak daleko idącą diagnozę. Z jednej strony spotykamy ludzi ceniących sobie stabilność, zakochanych w swoim rodzinnym otoczeniu, którzy nie wyobrażają sobie możliwości przeprowadzenia się gdzieś dalej, z drugiej – występują osoby nastawione na zmiany i poszukujące lepszych warunków egzystencji. To jest bardzo indywidualna sprawa.

W warunkach globalizacji ujawniła się dynamika w relacjach biznesowych i gospodarczych. Czy fakt, że współczesne społeczeństwo musi charakteryzować się dużym stopniem mobilności, nie przesuwa wahadła w stronę najmu jako wygodniejszej formuły egzystencji?
Kiedyś zaczynaliśmy pracę i przechodziliśmy na emeryturę w tym samym zakładzie pracy. Rynek zatrudnienia był bardzo konserwatywny – często w jednym miejscu pracował ojciec, syn i wnuczęta. Jednak te czasy już się bezpowrotnie skończyły. W Polsce jeszcze tego tak ewidentnie nie widać, ale, np. w Stanach Zjednoczonych ludzie zmieniają pracę po kilkanaście razy w ciągu swojego życia zawodowego. To jest proces nieunikniony i również w Polsce będą zachodziły podobne zmiany. Zjawiska globalizacji, konkurencji, innowacyjności wymuszą większą elastyczność.

Sądzi Pan, że kryzys może być zagrożeniem dla biznesów nieruchomościowych i w jakiś sposób je osłabić?
Jestem przekonany, że tak się nie stanie. Kryzys nie jest w stanie do tego doprowadzić. W odróżnieniu od bankowości, ubezpieczeń czy internetu, nieruchomości są równie stare jak miasta. One przetrwały wszystkie kryzysy, wojny światowe, a nawet wybuch bomby atomowej. Człowiek zawsze musiał gdzieś mieszkać. Nawet ludzie pierwotni zamieszkiwali jaskinie, które również były swego rodzaju nieruchomościami.

Nieruchomości przetrwały w sensie metafizycznym, bo w wymiarze faktycznym po wojnach czy innych kataklizmach należało je odbudowywać.
Mieszkanie, obok jedzenia, picia i poczucia bezpieczeństwa, jest podstawową potrzebą człowieka. Dlatego nieruchomości będą zawsze stanowiły jeden z najważniejszych elementów ludzkiej egzystencji.

Z tego, co Pan mówi, wynika, że struktura zamieszkiwania wykazuje skłonności fluktuacyjne – nie musi być przypisana do jednego miasta czy miejsca, ale może się zmieniać. Jakie czynniki mają największy wpływ na ceny mieszkań?
Nieruchomości stanowią specyficzny rodzaju inwestowania. To jest inwestycja utylitarna, nie polegająca na lokowaniu pieniędzy w rozmaitych papierkach, zapisach czy certyfikatach. To jest coś konkretnego, materialnego, namacalnego – a więc coś co można dotknąć i gdzie można mieszkać. Rynek nieruchomości da się przeanalizować na przestrzeni ostatnich 500 lat. Podobne przedsięwzięcie nie jest możliwe w przypadku banków czy giełdy, gdyż one tak długo nie istniały. Stawiam hipotezę, że wpływ na wartość nieruchomości w określonym miejscu i czasie wywiera wiele czynników. Można je podzielić na trzy główne kategorie. Po pierwsze – uwarunkowania związane z podażą i popytem, czyli zmiany o charakterze demograficznym, procesy migracyjne, ewolucja w formach życia społecznego, w ramach której pojawia się coraz więcej singli dłużej zamieszkujących samodzielnie i nie tworzących związków rodzinnych. Po stronie popytu występują zaś cykle deweloperskie – gdy ceny rosną, deweloperzy zaczynają ubiegać się o pozwolenia na budowę, jednak zanim oddadzą mieszkania do użytku minie 5 lub 6 lat i nie trafiają w podaż. Wpływ wagi tych czynników na zdeterminowanie ostatecznej ceny szacuję na 15 proc. Drugą grupę determinant stanowią przesłanki makroekonomiczne, czyli tempo wzrostu gospodarczego, stopa bezrobocia, skala inwestycji, łatwość dostępności kredytów, kursy walut itp. W tym przypadku wpływ na cenę nieruchomości oscyluje, moim zdaniem, pomiędzy 15 a 20 proc. Jednak decydujące znaczenie dla wartości nieruchomości ma trzecia kategoria czynników, jej wpływ na cenę w danym miejscu i czasie można oceniać na poziomie od 60 do 65 proc. Jest to wartość odtworzeniowa.

Czyli koszty odtworzenia mieszkań?
W Toruniu, Bydgoszczy, Krakowie czy jakimkolwiek innym starym polskim mieście istnieją kamienice wybudowane 300, 500 i 600 lat temu. One w tym okresie zostały totalnie zamortyzowane, po drodze zdarzały się co prawda jakieś modernizacje i remonty, ale ze względu na wiek oraz poziom zużycia, ich wartość powinna być bardzo niska, właściwie bliska zeru. A mimo wszystko kosztują 6 czy nawet 8 tys. zł za m2. Dzieje się tak dlatego, że wybudowanie czegoś podobnego, w identycznym miejscu, wliczając w strukturę ceny marżę deweloperską, pociąga za sobą zbliżone koszty. Po prostu ceny starych mieszkań dostosowują się do dzisiejszych kosztów budowlanych. Jestem przekonany, że za 20 lat w Warszawie, Poznaniu czy w którymkolwiek innym miejscu ceny mieszkań będą wyższe niż dzisiaj, z uwagi na wzrost wartości odtworzeniowej – koszty siły roboczej ulegną podwyższeniu (Ukraińcy nie będą w Polsce pracowali za 7 zł, tylko może za 20 euro, jeżeli zostanie wprowadzona wspólna waluta), więcej będziemy płacić za energię, podrożeje ziemia. Wszystkie te czynniki wpłyną na podniesienie cen nieruchomości mieszkaniowych. Mogę się o to założyć z każdym czytelnikiem „Gazety Finansowej”.

Ale to jest bardzo pesymistyczna prognoza. Wynika z niej, że życie podrożeje .
Wartość nieruchomości podąża mniej więcej za poziomem inflacji. Oczywiście zdarzają się pewne wahania, wynikające z relacji podaży do popytu czy czynników makroekonomicznych, jednak gdyby je wyeliminować, to ceny nieruchomości będą szły w parze z inflacją. Czyli, jeżeli więcej kosztują ziemniaki, woda lub energia elektryczna, droższe jest również utrzymanie mieszkań. W związku z tym kapitalizacja mieszkań też jest większa. To wszystko idzie w parze, tworząc zespół współzależności.

Jaka będzie dynamika wzrostu cen nieruchomości?
Pomijając działania spekulacyjne, w normalnych warunkach powinny drożeć 1 czy 2 proc. powyżej inflacji lub 1 proc. poniżej inflacji. Generalnie powinny się kształtować mniej więcej na poziomie inflacji.

Czy inwestowanie w nieruchomości jest bezpiecznym biznesem?
Jeżeli ktoś działa w krótkim horyzoncie inwestycyjnym, a interesuje go pomnażanie kapitału, to może się poślizgnąć. Kupując nieruchomości w okresie boomu i licząc na zyski w perspektywie dwóch następnych lat w rzeczywistości można stracić. Spekulowanie na rynku nieruchomości w krótkim horyzoncie czasowym jest obłożone ryzykiem. Jednak gdy inwestujemy w nieruchomości z założeniem dalekosiężnym, w celu zbudowania wolności finansowej poprzez wynajmowanie mieszkań, ryzyko strat jest minimalne. Wolność finansowa jest kategorią bezcenną.

Do nieruchomości przypisany jest potencjał pomnażania kapitału?
Można to osiągnąć stosunkowo niewielkimi kosztami i przez cały czas trzymając nad tym procesem kontrolę. Nie da się tego powiedzieć o inwestycjach innego rodzaju, kiedy np. kupujemy akcje rozmaitych funduszy czy nawet złoto. Wówczas mamy jedynie nadzieję, że wartość określonego kapitału będzie rosła, ale nie posiadamy na to żadnego wpływu.

Spójrzmy na problem socjologicznie. Co możemy, patrząc na rynek nieruchomości, powiedzieć o polskim społeczeństwie?
Widać ogromny głód posiadania nieruchomości, one nadal stanowią pewien luksus. Polakom bardzo zależy na uzyskaniu statusu właścicieli, chcą mieć przeświadczenie posiadaczy. Nieruchomości stały się wyznacznikiem społecznej pozycji. Inwestorzy kupując mieszkania powinni kierować się rachunkiem ekonomicznym, chłodną kalkulacją biznesową, tymczasem w procesie tym silną rolę odgrywają uczucia. Czasami dopłacamy do ceny powyżej rynkowej wartości, bo, np. mieszkanie dysponuje ładnym widokiem albo podobają nam się jego poszczególne elementy wystroju. A więc do nieruchomości w dalszym ciągu przypisujemy znaczenie emocjonalne. Ich wartość nie jest tylko kombinacją rozmaitych czynników obiektywnych, lecz subiektywnych. Wyrażamy wobec nich wartość sentymentalną. Wiele osób, pomimo braku pracy, nie rozważa migracji w inne miejsca w celu zdobycia zatrudnienia, gdyż barierę stanowi problem zamieszkania – ludzie stawiają sobie pytanie, gdzie będą mieszkać. Opisując polskie społeczeństwo przez pryzmat rynku nieruchomości trzeba postawić diagnozę, że nadal jesteśmy biednym społeczeństwem. W Polsce za średnią pensję, biorąc pod uwagę wynagrodzenia występujące w Warszawie, można kupić zaledwie 1 m2 mieszkania. Pozornie wydawać by się mogło, że nieruchomości są bardzo drogie, ale przyczyna takiego stanu rzeczy jest inna – po prostu Polacy zbyt mało zarabiają. W innych miejscach na świecie wartość nieruchomości jest wyższa, np. w Helsinkach metr kwadratowy przeciętnego mieszkania kosztuje 5 tys. euro, jednak tam mamy do czynienia z bogatszym społeczeństwem. Wraz z bogaceniem się polskiego społeczeństwa ceny nieruchomości również będą szły w górę. Niestety, obecnie nadal jesteśmy biednym społeczeństwem. Jednak w przyszłość patrzę z optymizmem. W ciągu kolejnych 20 lat powinniśmy osiągnąć standard życia istniejący obecnie w Niemczech.

Jaką ewolucję przeszły nieruchomości przez 20 lat polskiej transformacji?
Bardzo dużo pieniędzy wpłynęło do Polski z zachodnich funduszy inwestycyjnych. Nasze biurowce i centra handlowe przeszły ogromną przemianę. Nieruchomości komercyjne uległy wyraźnej ewolucji. Galerie handlowe, które powstały w latach 90. XX w., dziś właściwie już upadają. Fala nowoczesności przyszła szerokim strumieniem. Do Polski wpłynęło bardzo dużo pieniędzy. Firmy przyniosły ze sobą wiele elementów wspierających rynek nieruchomości komercyjnych. Jednak w zakresie nieruchomości mieszkaniowych zmiany nie są aż tak bardzo widoczne. Większość Polaków nadal żyje w blokowiskach. W dalszym ciągu dominują bloki budowane z płyty w latach 60.,70. i 80. Powierzchnia mieszkalna znacząco się nie zmieniła, chociaż przeprowadzono pewne modernizacje. To już nie są tak samo ponuro wyglądające blokowiska, jak w czasach PRL. Ocieplono elewacje, unowocześniono windy, odświeżono klatki schodowe. A więc jakaś poprawa nastąpiła.

W polskich miastach cały czas najwięcej jest bloków. Skąd się bierze popularność tego rodzaju budownictwa?
W chwili obecnej blokowiska z wielkiej płyty przeżywają swój renesans, ponieważ mają przewagę w postaci atrakcyjnej ceny, są po prostu tańsze, dlatego ludzie o niższych dochodach kupują mieszkania w takich budynkach. Z drugiej strony mamy kamienice. W poszczególnych miastach ta sfera wygląda różnie. Część samorządów chciała się pozbyć kamienic, sprzedając je po zaniżonych cenach osobom nieprzygotowanym do należytego ich utrzymania. Źle to wpłynęło na ogólną sytuację mieszkań, gdyż nabywców nie było stać na konieczne remonty i prace konserwatorskie. Oni nawet mentalnie nie są gotowi, aby zmierzyć się z tym problemem. Funkcjonują w stanie inercji świadomości, oczekując, że wszystko zrobią za nich przedstawiciele lokalnych władz samorządowych. Stąd starsze budynki borykają się z różnymi kłopotami. Sporo mieszkań znajduje się jeszcze w strukturze zasobów komunalnych, a te z kolei również nie są przygotowana do racjonalnego gospodarowania nieruchomościami. Podejście biurokratyczne ciągle dominuje nad biznesowym. Najlepiej, gdyby gminy powierzyły mieszkania inwestorom prywatnym, którzy zadbaliby o nie jak o swoją własność.

Czy nie uważa Pan, że środowiska właścicieli mieszkań, a także najemców cechuje się słabą integracją społeczną?
Jestem inicjatorem i jednym z założycieli Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, którego misją jest cywilizowanie polskiego rynku najmu. Istniejemy dopiero od 6 miesięcy, ale już w tej chwili realizujemy kilka projektów. Działamy na terenie całej Polski. Posiadamy liderów Stowarzyszenia w kilkunastu miastach w naszym kraju, a także zagranicą, m.in. w Londynie, Oslo, Genewie, Frankfurcie itd. Struktury zagraniczne opieramy na Polonii, której przedstawiciele wynajmują mieszkania, a więc są najemcami, a jednocześnie część z nich posiada własne domy, które pozostawili w Polsce i też udostępniają je, żeby nie stały puste. Ci ludzie widzą ogromny kontrast pomiędzy zasadami funkcjonowania rynku najmu w Irlandii, Anglii, Niemczech, a tymi w Polsce. Dlatego, gdy powołaliśmy nasze Stowarzyszenie, spotkaliśmy się z ogromnym odzewem oraz entuzjazmem Polaków mieszkających poza granicami kraju. Oni czują, że na polskim rynku nieruchomości jest jeszcze wiele do zrobienia, widzą ten problem naocznie. A ponieważ w Polsce wzorujemy się na rozwiązaniach zachodnioeuropejskich, to polskim mieszkanicznikom udział przedstawicieli Polonii w strukturach naszego Stowarzyszenia jest na rękę. Dzięki temu mamy bezpośredni dostęp do modeli funkcjonujących od wielu lat za granicą. W przyszłości będziemy starali się lobbować na rzecz współtworzenia polityki mieszkaniowej samorządów. Przyniesie to korzyści wszystkim stronom – samorządom, najemcom i wynajmującym.

Czyli jest to inicjatywa oddolna, która ma być wsparciem dla podmiotów samorządowych, biznesu zajmującego się wynajmem mieszkań i dla klientów?
Gdy zakładaliśmy Stowarzyszenie pytano nas przeciwko komu ono jest tworzone. W Polsce funkcjonuje swego rodzaju atawizm – relacje pomiędzy najemcami a właścicielami mieszkań definiowane są w kategoriach wojennych, wzajemnej walki czy agresji. Tymczasem wszystkie strony powinny być partnerami. Naszym wrogiem nie jest najemca, lecz pustostan. To jest nasz najgroźniejszy rywal, bo gdy mieszkanie stoi puste, to nie tylko tracimy przychody, lecz także ponosimy koszty związane z jego niszczeniem. Dlatego za wroga uważamy pustostan, zaś samorządy i najemcy są naszymi partnerami biznesowymi w zwalczaniu pustostanów. A więc staramy się w tym zakresie edukować środowisko właścicieli mieszkań. Tych osób jest w Polsce ok. 600 tys. Chcemy dotrzeć do ich jak największej części, aby zmienić obowiązujący sposób myślenia i uświadomić im, że najemcy nie są wrogami.

A czy będziecie podejmować się forsowania zmian legislacyjnych, np. pisania ustaw dotyczących mieszkalnictwa, przesyłania ich do parlamentu posłom i senatorom, aby wprowadzali pożądane nowelizacje?
To nie jest w tej chwili dla nas zadanie priorytetowe, gdyż, aby komuś doradzać, musimy się najpierw sami zorganizować. Jednak już w tej chwili wysłaliśmy akces do zainteresowanych stron, aby być uwzględnianymi w konsultacjach społecznych dotyczących mieszkalnictwa. Zostaliśmy wprowadzeni na listę partnerów społecznych. A więc w ten sposób będziemy uczestniczyć w określonych działaniach, natomiast jakiś proaktywnych inicjatyw na tym etapie jeszcze nie podejmujemy. Poza jednym wyjątkiem – dzisiaj w umowach najmu, w ich końcowej części, pojawia się zapis, że w sprawach spornych rozstrzygał je będzie sąd właściwy terytorialnie dla miejsca lokalizacji nieruchomości. Jednak w praktyce nikt nie wchodzi na drogę sądową, aby odzyskać roszczenia, bo to jest zbyt czasochłonne, kosztowne, męczące i nie gwarantuje ostatecznego efektu. Aktualnie pracujemy z prawnikami nad stworzeniem regulaminu arbitrażu, w ramach którego wszelkie spory rozstrzygałyby komisje arbitrażowe, działające przy naszym Stowarzyszeniu. Wówczas powstałaby o wiele prostsza i w dodatku nic nie kosztująca droga do tego, aby osoby trzecie w sposób obiektywny mogły wydać sprawiedliwe orzeczenie. Jeżeli uda nam się dobrze wpisać w prawo arbitrażowe, wówczas decyzje komisji arbitrażowych będą wiążące dla obydwu stron. Wystarczy tylko złożyć w sądzie wniosek o klauzulę wykonalności i można iść do komornika w celu egzekucji roszczenia. Ta droga będzie o wiele krótsza, a przed wszystkim przyniesie obopólne korzyści – zarówno wynajmującym, jak i najemcą.

Kiedy możemy się spodziewać pierwszej spektakularnej inicjatywy Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem?
Funkcjonujemy dopiero od 6 miesięcy, ale już zdążyliśmy opublikować książkę napisaną przez 30 autorów z całej Polski. Mieszkanicznicy dzielą się w niej swoimi doświadczeniami na temat zakupu mieszkań na wynajem, dziedziczonymi wraz z nabyciem nieruchomości problemami, popełnianymi błędami i wnioskami, które z tego wypływają. Znajduje się tam wiele rad dla początkujących osób. Książka jest z jednej strony fotografią dzisiejszych mieszkaniczników, aczkolwiek na pewno nie doskonałą, bo jest to jedynie mała próbka 30 osób, spośród całej populacji 600 tys. właścicieli mieszkań. Jednak z drugiej strony mamy nadzieję, że opracowanie to stanie się inspiracją dla ludzi rozważających wejście w działalność na rynku nieruchomości. Po trzecie zaś uważamy, że książka pomoże nam w promocji Stowarzyszenia.

Na zdjęciu umieszczonym na okładce książki widać, że jest Was dużo.
To zdjęcie pochodzi z I Kongresu członków naszego Stowarzyszenia, który odbył się w marcu br. w Łodzi. Wówczas określiliśmy cele powoływanej organizacji, zatwierdziliśmy jej statut i dokonaliśmy wyboru władz. Natomiast w najbliższych dniach organizujemy drugie duże i mamy nadzieję, że spektakularne wydarzenie. W sobotę 6 października br. w Łodzi odbędzie się II Ogólnopolski Kongres Mieszkańczników, na który zapraszamy wszystkich zainteresowanych problemem mieszkań na wynajem. W trakcie spotkania powiemy, co udało nam się już zrealizować w okresie 6 miesięcy naszego istnienia i przedstawimy plany na przyszłość. Oprócz tego przeprowadzimy trzy sesje warsztatów tematycznych, podczas których będzie do wyboru jeden z czterech tematów zaprezentowanych przez naszych ekspertów, a później poddanych do dyskusji. Określone zagadnienie będzie można omówić bardzo głęboko. Uczestnicy poszczególnych warsztatów dowiedzą się w jaki sposób inwestować, jak szukać okazji rynkowych, jak tworzyć strategie biznesowe, jak zwiększyć zdolność kredytową, jak kształtować relacje z najemcami, jak dokonywać ich weryfikacji, na jakich zasadach powinna być sformułowana umowa i jak rozliczać podatki. Tych tematów będzie łącznie 12. Na omówienie każdego z nich przewidzieliśmy po godzinie. Spodziewamy się, że w Kongresie weźmie udział kilkaset osób. Z jednej strony będzie to podnoszenie wiedzy w zakresie mieszkalnictwa, a z drugiej wzajemne poznawanie i kształtowanie pozytywnych relacji w środowisku.

Pan wybrał angażującą koncepcję biznesu, podobnie jak brazylijski biznesmen Ricardo Semler, który tworzy firmy, rozkręca je, a później oddaje pracownikom, żeby dalej nimi zarządzali.
To jest właśnie moja idea. Ten sposób działania jest mi bardzo bliski. Mimo że jestem inicjatorem powstania Stowarzyszenia Mieszkaniczników, to jednak z góry wszystkim otwarcie powiedziałem, że ja będę zaangażowany w działalność organizacji jedynie przez cztery i pół roku, a później mam nadzieję, iż sprawy na tyle się rozpędzą, że moje wsparcie nie będzie potrzebne. Wówczas zrobię miejsce dla innych.

 

Sławek Muturi
absolwent handlu zagranicznego na SGH, prawa na UW oraz MBA w London Business School. Pracował najpierw krótko w ONZ, a później przez wiele lat w Arthur Andersen, gdzie awansował od stanowiska asystenta, aż po partnera, współwłaściciela firmy. Po połączeniu firm dołączył do Deloitte, gdzie rozwijał konsulting na Bałkanach. Równolegle inwestował w mieszkania na wynajem, które stały się podstawą jego wolności finansowej. Trzy lata temu – w wieku 43 lat – przeszedł na wcześniejszą emeryturę i teraz zajmuje się podróżowaniem oraz propagowaniem dobrych praktyk najmu: pisze książki, artykuły, prowadzi bloga (www.fridomia.pl), założył Stowarzyszenie „Mieszkanicznik”, prowadzi firmę Mzuri, zarządzającą kilkuset mieszkaniami na wynajem.