Ukryty wróg inwestujących nad ciepłym morzem

Kupując nieruchomość w Bułgarii, Chorwacji czy Grecji trzeba pamiętać o kosztach transakcyjnych, które podnoszą poziom wymaganego budżetu. W przypadku 50-metrowego apartamentu w Grecji koszty transakcyjne mogą wynieść nawet 57 tys. zł.Główną zaleta wakacyjnych nieruchomości na południowym wybrzeżu Europy jest sezon nawet trzykrotnie dłuższy niż nad Wisłą. Własna,wakacyjna nieruchomość nad ciepłym morzem jest więc ciekawym rozwiązaniem, które dodatkowo może generować przychody z najmu. W samej Europie oferta jest na tyle szeroka, że każdy powinien znaleźć coś dla siebie. Najtaniej jest w Bułgarii i Hiszpanii. Grubszym portfelem trzeba dysponować wybierając się na zakupy do Grecji, Portugalii czy Chorwacji – wynika z danych portalu Global Property Guide.

Przecena w Grecji większa niż w Chorwacji
Statystyki pokazują, że we wszystkich wskazanych krajach przeciętne ceny nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach spadły. Najmniejsza korekta miała miejsce w Chorwacji. Zgodnie z danymi portalu Global Property Guide przecena wyniosła zaledwie 0,9 proc. Po spadkach będących efektem pierwszej fali kryzysu, ceny pozostają relatywnie stabilne mniej więcej od połowy 2010 r. Tu też najwyżej wyceniane są nieruchomości. Za 50-metrowy apartament na Istrii, w północno-zachodniej części Chorwacji, trzeba zapłacić średnio 100 tys. euro (prawie 430 tys. zł). Najdrożej jest na terenie południowej Dalmacji, gdzie za tej samej wielkości nieruchomość trzeba zapłacić przeciętnie prawie 150 tys. euro (620 tys. zł) – wynika z danych publikowanych przez portal GPG. Są to oczywiście ceny średnie, niezbędne minimum jest więc niższe.
Z badanych lokalizacji najbardziej dotknięta przeceną została Kreta. W ciągu roku nieruchomości straciły tam na wartości przeciętnie prawie 10 proc. Za 50-metrowy apartament trzeba na tej wyspie zapłacić średnio 84 tys. euro (360 tys. zł), a za trzykrotnie większy dom prawie 290 tys. (1,2 mln zł). Najtaniej jest w Bułgarii, gdzie za 50-metrowy apartament zarówno na wybrzeżu Morza Czarnego jak i w górach cena wynosi około 44 tys. euro (ponad 180 tys. zł). Skromnej wielkości lokale można oczywiście znaleźć nawet za połowę średniej ceny. W ciągu roku w Bułgarii korekta cen została oszacowana przez portal na niewiele ponad 4 proc.

Cena to nie wszystko
Osoby, które rozważają zakup nieruchomości za granicą, niezależnie od tego czy celem jest zakup na własny użytek czy na wynajem, muszą pamiętać o dodatkowych kosztach, które pojawiają się w momencie przeprowadzania transakcji. Chodzi tu o obsługę prawną i podatki. W Polsce w przypadku nieruchomości używanych koszty te można szacować na 5-7 proc. wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to tylko 1-2 proc. wartości nieruchomości. Wyniki te należą do najniższych w Europie.
Niższe koszty transakcyjne można spotkać jedynie w Bułgarii, gdzie, jak wynika z danych GPG, kupujący muszą dysponować dodatkowymi środkami w wysokości 3,45-5,1 proc. wartości nieruchomości. Na tę wartość składa się podatek od zakupu nieruchomości płacony w gminie (podobny do naszego PCC płaconego do budżetu centralnego), opłaty notarialne, opłaty sądowe i prowizja pośrednika. Składniki kosztów zakupu są więc w Bułgarii analogiczne do polskich. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości nad Morzem Czarnym, można przyjąć, że koszty transakcyjne w przypadku 50-metrowego apartamentu wyniosłyby od 1,5 do 2,2 tys. euro.
Z danych GPG wynika, że na budżecie nabywcy najmocniej odbiłyby się koszty transakcyjne w Grecji. Kupujący musi z tego tytułu wydać dodatkowo aż od 10,14 do 16,01 proc. wartości nieruchomości. Największym składnikiem tych kosztów jest podatek od zakupu. Jego stawka jest progresywna i zależy od wartości nieruchomości. Maksymalnie może wynieść 9 proc. w przypadku obszarów nieobjętych ochroną przeciwpożarową oraz 11 proc., gdy obszar jest objęty taką ochroną. Dodatkowo ceny nieruchomości w Helladzie nie są niskie. W efekcie, kupując na Krecie przeciętny, 50-metrowy apartament trzeba dodatkowo wydać 8,5 do 13,5 tys. euro, czyli nawet ponad 57 tys. zł.

Uwaga na inwestycje w przyszłą wartość
Gdyby ktoś rozważał zakup nieruchomości dziś, gdy są one przecenione, licząc, że w przyszłości ich wartość wzrośnie, musi też pamiętać o kosztach sprzedaży nieruchomości. Są to zarówno koszty transakcyjne przeważnie zawierające się w maksymalnie kilku procentach, jak i podatek od wzrostu wartości nieruchomości. Inwestor jest z niego przeważnie zwolniony jeśli kupił nieruchomość kilka lat temu. W Hiszpanii wystarczy rok, a w Chorwacji trzy lata – wynika z danych GPG.
Inaczej jest w Grecji. Zgodnie z danymi GPG stawka tego podatku maleje wraz z tym, jak oddala się w czasie moment zakupu nieruchomości. I tak, jeśli ktoś kupił apartament mniej niż pięć lat temu, będzie musiał oddać fiskusowi 20 proc. zysku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. O połowę niższa stawka obowiązuje wobec sprzedaży jeśli upłynęło od 5 do niecałych 15 lat od zakupu. Kolejnym progiem jest 25 lat. Jeśli one nie upłynęły, greckiemu fiskusowi należy się 5 proc. udziału w zysku, potem już ani centa. Podatek ten wprowadzono w 2006 r. – dotyczy więc nieruchomości kupionych od 2006 r.

Huśtawka walutowa nie sprzyja inwestycjom
Na inwestorów poszukujących zarobku w ożywieniu zagranicznych rynków czyha też inne niebezpieczeństwo – ryzyko walutowe. Przypomnijmy, że spadek wartości złotego (wzrost notowań innych walut) sprzyja inwestycjom zagranicznym, gdyż zarówno czynsz najmu przeliczony na złote, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku umocnienia złotego (wtedy waluty zagraniczne tanieją względem złotego).

Artur Wach jest dyrektorem Lion’s House
Bartosz Turek jest analitykiem Home Broker

Avatar

Bartosz Turek

kierownik działu analiz w Idea Bank SA oddział LION’S BANK